静岡の賃貸物件・売買物件などの不動産情報｜第一不動産

Atsushi Nakajima

所属：第一不動産（代表取締役社長）

そういえば店舗を12月に拡張しました。

また、システムの一部に手を入れました。検索は効果的にヒットしています。
繁忙期以降には大がかりなテコ入れを行います。

そして賃貸に特化して戦略を行います。
一つは来店者の対応にタクシーをチャーターしています。
営業の事故リスクと駐車違反リスクの排除が目的です。
さらにお客様との会話に専念するためにプロジェクト化しました。

更に、管理物件に対しては特別キャンペーンを行い入居率向上戦略を進めます。

また、ポータルサイトに最大量の掲載を行います。同量の掲載は他社では出来ないと思います。

昨年同様に管理物件には専用の募集のぼりを取り付けました。

テレビのCMと番組の提供を始めました。
これは今後拡大していきます。

【2012.1.7】
そういえば・・・代表取締役社長になってからプロファイルの
コメント更新していないことに気がつきました。

名称が変わりましたが、以前と同じく自らの経営方針を進む
だけです。よく「社長になると見方や見え方が変わるよ」と
言われましたが、9ヶ月経っての感想は”全く変わらなかった”
と言うことです。

専務の時から財務・労務・コスト管理・営業方針については
ほぼ実行していましたので今でも負担は変わりません。

外部からの見られ方についても、私は余り気にしないので
どのように評価されても自分自身のスタイルは変わりません。

2012年は多分相当厳しい現実と向き合う事になるでしょう。
今年も多くの挑戦をすでにしています。繁忙期には答えが出る
でしょう。楽しみです。

今年は初めての社長就任の年です。私は出来ることならば去年
よりも成長してみたいと思います。社員の皆さんお付き合いください。

【2011.2.3】
店舗をリニューアルしました。不動産の運営にお店のリニューアルが必要なのか？自問自答していました。

世の中を見ると大きな変化を感じています。

従来ならば集客が出来るエリア・店舗でも集客そのものに不都合が生じている現在。

既存の既成概念ではお客様が来て頂くということが出来ないのかもしれないという根本的な問題。

自己満足になってしまう「宣伝」や「社屋」をコントロールできるのか？という多くの問題がありました。

そして賃貸のシーズンが到来します。

今回は一級建築士でデザインを手がける「本多先生」に全てをお任せして、自由発想から当社の店舗デザインをつくって頂きました。

第一サービスのスタッフも現場管理に参加して頂き予想以上の出来映えとなりました。是非一度ご覧になってください。

田町店リニューアル告知ページ
http://www.daiichi-fu.co.jp/rnew.html

改正貸金業法による賃貸への影響

平成18年に公布された貸金業法の改正により、完全施行日の前に多くの大手貸金業者が 迅速な対応を行いました。テレビ・新聞等の報道もあり、いわゆるサラ金業者に対する 強力で遡及効のある法律が平成22年6月18日に完全に施行されます。

当方の静岡でもほとんどの業者が何らかの影響を受けたようで、店舗撤退から統合化な ど様々な対応を迫られたようです。

今回の改正で大きく変化するのは＜業者＞としては・・・「事業資格に資本金」と「有 資格者による責任制度」を取り入れた事です。また＜顧客＞からみると・・・「借入総 額の規制」と「取立規制を強化と自殺により保険金が支払われる保険契約を締結禁止」 更に「公正証書作成委任状の禁止」、「利息制限法超過貸付契約の公正証書作成禁止」 などがあげられます。

近年の他の規制法と同じく「元利負担額の説明書面の事前交付の義務」を課しています。

信販系の企業の担当者とお話すると、コンピュータシステムの変更や情報修正で日夜大 量の業務をこなしている・・・ようです。

利用者の総量を規制するには他の貸金業者の貸付量が分からないといけないようで、指 定機関へのデータを全ての業者がデータをリンクするようです。

ところがこの利用者データの重複・混同・不正が起きているようです。婚姻・離婚によ るデータの改変や住所変更と住居表示変更などがあった地域では特に問題があるようで す。

地方の貸金業ではこれらの対応に関わる費用と情報が十分ではなく、法施行に間に合わせる為に相当な労力を要するようです。

二年前の公布時期に一時的に滞納が増加したのを覚えています。リンク

他人毎だと思っていましたが、店舗の撤退や業務縮小による移転などの直接の問題から 一般の入居中の利用者にも影響があることを痛感しています。

【2009.12.24】
物が売れないのは本当に不景気の為か？

今の静岡・日本・世界で起きているデフレ不況は世界恐慌に例える方が多いのですが1920年代の不況と大きく違うような気がします。
すでにウォール街では株価が急上昇しているものもあります。

実態経済（景気）よりも投資・株価による回復が報道されるあたりが大きくことなると個人的に感じます。
最近私はものを欲しいと思いません。すでに持っているものが多く、そしてモノに興味を失いかけています。
テレビも車もエアコンも買いません。オンボロですがまだ使えます。そして、積極的に購入する意欲が湧きません。

でも、欲しいものはドンドン買います。今月にはアプリケーションを6ライセンス程購入していますし、上手くもないのに家族に内緒でゴルフスイング強制モニターなどというものを購入しています。（内緒です）
これら代金で薄型テレビやエアコンなど十分購入できる金額です。

自らの行動を考えると・・・モノが売れないのは・・・欲しい商品が提案されていないような気がします。
サラリーマンの給料が半分になったとは聞いていません。給料を下げる代わりにリストラという戦略をとる企業が多いなか、在職している社員もお金の使い方にシビアになっているのだと思います。

でも、衣食住という人間に必要な業務はなくなることはありませんし、ここに不動産ビジネスの強みがあるはずです。
利益が出るだけならば不動産業ではなくて、不動産投資業をやればいいのです。でも虚業でなく実業として長く生き残る為に利益優先ではない業種を選択しているはずです。

市場の変化を読み、市場の先を見つけることが必要です。特に疲労した同業者の方には先を読む目が必要だと感じます。先日、京都でこのお話をさせて頂きました。
今年はセミナーをしないようにしていましたが、一周忌を経て再度みなさんとの情報交換をしていこうと思いました。

多くの方から温かいお言葉を頂きました。本当に有り難く思います。海外からのメールに感激しているところです。世界は繋がっていると思いました。この場を借りて感謝いたします。
ありがとうございました。

【2009.9.19】
昨日ある取引先企業の社長から携帯電話がありました。
内容は親会社で筆頭株主企業の事業再生ADRを新聞が報道・・・それにより朝から電話が鳴り続けている・・・とりあえず子会社の営業にはまったく影響がなく安心してほしいとのことでした。
まったくのチェック不足でした・・・。
名前だけはおぼろげに見ていた（知っていたのではなく見ていた）けれど、民事再生との違いやデメリットを早速しらべました。

裁判に頼らない事業再生手続き・・・として「私的整理ガイドライン」に続く新しい手法2007年に法整備された「事業再生ADR」です。
ADRは（Alternative Dispute Resolution ）の略称です。
私的整理は金融債権者の全員合意が必要などハードルが高く大企業では利用するメリットなく、一方で民事再生法では風評被害が大きく債務整理できても本業が破壊される・・・という問題が
あるようです。
事業再生ADRには概略以下のようなメリットがあります。

１）再生プロセス後に資金を調達する場合、金融機関側は「その後調整が不調に終わり法的整理に入ったとき、回収が困難になるという恐れからなかなか資金供給に応じない、ADRの場合は民事再生法でいう共益債権の取扱いを受けることが可能である。

２）全取引金融機関との調整が比較的容易…メインバンク主導で行うのではなく、手続実施者（認証紛争事業者から担当者として送り込まれる実務家）が中立の立場で調整するので主要な取引銀行以外の金融機関も応じやすい。

３）金融機関を相手方として折衝するため他の法律に基づく手続 きのように、一般債権者も含めて意思を形成して、合意点を探り取引先に公平に一律カットという手段を選ばなくてよい。したがって継続取引に応じてもらえる。

４）債務免除の税法上の特例がある期限切繰越欠損金・資産の評価損益の計上など

債務超過になっているので事業再生ADRを金融機関に始めたのですが新聞に掲載されたことにより風評被害を食い止めることは成功していません。上場企業だから止むを得ないか・・・
大手銀行傘下のPとAはいいが、銀行傘下でないAIとTは借入金利高が収益を圧迫している・・・ようです。
金融危機の影響をまともに受ける業界ですね。外食産業を超える規模なのにグレーゾーン金利から始まった業界への圧力は融資総量規制も来年から始まるようです。

とりあえずは静観しようと思います。業界は厳しいですが、取引を 開始したときも相手の社長の人柄で決めました。

＜上記は私個人の感想と新聞・インターネットで調べた情報を基に作成しました。＞

【2009.6.26】
最近まで文章を書くのを控えていました。
多くの方々から励ましのメールを頂きました。この場を借りてお礼申し上げます。
遠く海外からも弔問と励ましを戴いたことは,私にとってとても励みになりました。
そして戦後最大の不況と言われる不動産不況が始まりました。前に進むしかありません。
さあ始めましょう。

当社では7月に新店舗出店を計画しています。この目玉は「当社がフランチャイズ方式を導入する」という事です。
すなわち、地方の独立系不動産企業であった当社も多店舗にともないエリア制によるゾーン営業を始めると言うことです。
また、独立採算制を導入して費用及び売上の管理を1店舗・1グループ毎に正確に表示していきます。
言うのは簡単ですが評価基準を含めて「企業の骨格」を見つめ直すことに直面します。以前と大きく
違うのは社員の気持ちだけを考えていた時より、企業の向かう方向性や希望する将来設計を社員と共有できるか？という
一点において大きく骨格を設計していると言うことです。
出来るまで苦労しましたが、現在の環境で最大限のトライが出来たと思います。

7月には店舗ができあがる予定です。店舗の目玉があるのでこの場で紹介していきたいと思います。先ずは店頭ガラス面のプロジェクタームービーを設定しています。
ガラス面に100インチ以上の特殊フィルムを貼り、後ろから5000ルーメンのプロジェクターでリア投影型の映像出力をする・・・と言うモノです。
日中でも映像が画面で認識出来て、物件の紹介が可能というモノです。オープン時に見てください。