静岡の賃貸物件・売買物件などの不動産情報｜第一不動産

Atsushi Nakajima

所属：第一不動産・不動産管理部（役員）

担当は電算と業務開発です。

【2006.12.28】
今年一年を振り返ってみて

一年間は月並みですが「あっという間」に終わってしまいました。何も成果が出ない状態で一年が終わり、自分自身では残念でなりません。
長い間サラリーマンをしていて、気がつくと人生の大半を仕事というルールの中で過ごしていました。朝6時に起きて、夜11時まで毎日仕事をするような生活を15年程続けました。この時の経験は今でも叩き込まれていて、今の仕事に役立ちます。

20代は仕事と違う人生が必ずあると信じていて、プライベートの充実を最優先に考えました。30代は同世代との格差を思い知らされ、失ったモノを取り戻そうとしていたような気がします。40代になり1日（自分の人生において二度と戻らない今日という日）の重みに気が付き、無駄に浪費してしまった過去を悔やみ、精一杯生きるという事に気がつきました。

文字通り人の倍の時間仕事をしても1日・1ヶ月・1年の大きさは皆同じです。
大切なのは「何をしたか？」「何が出来たか？」も当然大事ですが、それだけではない事を身をもって感じた一年です。

年末にある方の事業創世期のお話を聞く機会がありました。とても参考になりましたが、中でも心惹かれたのは「事業の失敗の後、お金がなくなった。そのとき人間素直になるんだよなぁ」という言葉でした。
気がつかないうちに慢心している自分を戒める事。教えられる事がまだまだありそうです。

【2006.11.28】
石垣島に行ってきました。自然の残る島の生活と不動産環境の違いに驚きます。
不動産業者としてみると「入居率100％で滞納率0％」の環境に驚きます。聞いてみるとこの島では賃貸住居が少なく希望物件が入居できただけで幸運（ラッキー）のようです。更に滞納なんてとんでもない事のようです。
賃貸物件が出来れば、特別に公告などしなくても予約が入るようです。羨ましい限りです。
犯罪も滅多になく、島の民家のドアは鍵をかけないでいる方も多いようです。そういえばレンタカーを借りても「返却は鍵を付けたまま空港前の駐車場においてください」と言われました。盗難などの犯罪自体もまれな事のようです。

実は石垣島に元弊社社員が住んでいます。石垣島へ行くまで端から見ていても「悩み」続けていました。今の生活を捨てて知らない町へ行って生活する事への不安があったのでしょう。何ヶ月も考えて出した結論が「今の生活を捨てて島に移る」という事でした。移住して石垣島に骨を埋める覚悟のようです。
彼は島の生活にとけ込もうとしています。今は不動産会社の社員ですが、今までの実績があれば十分戦えると思います。がんばってください。

	11月なのに蝉が鳴いていました。
	展望台では180度海です。 島の至るところ海・海・海です。
	赤い瓦の家が並んでいます。 海には珊瑚礁で波が遮られています。 ここは本土から宅地が分譲されて、島の人には買えない値段らしいです。
	マングローブの群生地。 本土では見られない風景が続きます。

【2006.10.19】

皆さんは市内の駐車場が減少している事を知っていますか？実は登録車両の増加にもかかわらず静岡市では月極駐車場が減少しています。

静岡市は他の市町村と比べても月極駐車料金が高い地域です。これは狭い市街地と商圏の一極集中が大きかったと思われます。しかし、従来高収益であったはずの月極駐車場が「収益効率の悪さ？？」からコインパーキングなどの転換が顕著になっています。

残念ながら満車なのに収益は90％以下という月極駐車場も一部にあるようです。昨今では賃貸借契約による滞納問題がクローズアップされてきています。

弊社の月極駐車場の平均入庫率は98％超です。ほぼ満室ですが収益ではやはり一部に滞納があります。居室と違い「気軽に契約される」事や支払いが遅れても「罪悪感が少ない」事も原因ではないかと考えています。

一方コインパーキングは現金収入です。使う度にコイン収入が発生します。一部によれば入庫率が50％以下でも月極駐車場よりも収益がでるようなコインパーキングもあるようですから驚きます。しかも面倒な「契約」や「車両登録」もなく、貸し倒れや動産放置のリスクは月極よりも圧倒的に少ないようです。

高い収益性と業務の簡素化、滞納リスクの減少などに代表される「効率的な事業」という側面があります。

もう一つには「駐車場の共用化（パークシェアリング）」による地域活性があげられます。月極駐車場では契約した方が日中使用していなくても、他の方が使うことは出来ません。ところがコインパーキングにすると時間で貸し付ける為に、不特定多数に切り分けて利用して頂く事が可能です。（当たり前の事ですがとても重要な事です。）

大都市圏ではコインパーキングのシェア率が加速しているのは「収益性」「リスク回避」「周辺活性」という3大要素があるようです。同業の不動産会社ではコインパーキングを主事業として上場した企業もあります。毎日驚くことばかりです。

【2006.09.30】
防犯

静岡市は安全だからと皆さん口を揃えておっしゃいます。「現実」はどうなんでしょうか？
静岡県警察のホームページ（http://www.police.pref.shizuoka.jp/）を見ると、どの犯罪が増加・減少しているかがわかります。（比較は平成16年・17年）
例えば・・・
「強盗」*1は清水区増減0％ですが、葵区は40％・駿河区は20％の増加です。
「忍び込み」*2や「事務所荒らし」などは減少しているのに「強盗」が増加しています。
「空き巣」については葵区は7.1％の増加ですが、駿河区・清水区は共に減少しています。
これを見ると静岡市の犯罪は凶悪化しているように感じます。
また同サイトでは進入経路の割合も表示しています。空き巣では
�@戸建の場合は居室の窓からの進入が35.9％と最も多く
�Aマンションなどの集合住宅ではなんと「出入口」が23.6％と最も多いのです。
私たちのサイトでも防犯性能の高い電子錠を提案していますが、物理的な構造からもピッキングやカム送りが出来ない電子錠は非常に有効であると感じます。
また次に多い進入口はベランダの窓です。ガラスは透明な金属が発明される（？）まで完全な防御は出来ません。防犯ガラスの対応もサッシ交換などの問題があります。（完全な防犯性能を期待するとガラスの厚みは1cmを超えます）

東京の大手警備会社から「窓専用ロックが飛ぶように売れている」というお話をお聞きしました。見ると弊社で2年前から販売していた商品でした。時代が変わり自己防犯することがもはや当たり前なのかもしれません。是非、安価で効果的な窓ロックなどの利用を検討して頂きたいとおもいます。

【2006.09.05】
GoogleMapの利用

最初に月間4万件を超えるアクセスを頂き誠にありがとうございます。ホームページでは少し努力した結果が出てきたようです。

さてホームページで物件の位置と外観写真を表示してみました(未体験の方はこちらへ)。
このようなコンテンツが作成できるのは管理システムを全て刷新したことに関連があります。
従来のコンピュータシステムでは物件のデータは物理的に「建物＋部屋」という単位で構成されていました。
ところが賃貸借契約は部屋に対して複数の契約が発生する場合があります。例えば・・・「最初部屋を借りていて、後から物件についている駐車場を追加して借りる」などが想定されます。トラブル事例でいえば「A物件の101号室にAさんが契約していましたが、滞納してしまいました。滞納していたAさんは先月に退去して、Bさんが翌月から入居しました。」ような事が想定されます。入金管理を「建物＋部屋」という管理形態の場合では、翌月の滞納リストを見ると「Bさんが滞納者」と間違えます。

ごらんの皆様は「そんなバカな」と思われるでしょう。しかし不動産賃貸での家賃の入金処理は膨大な量となり不動産業者には大変な重荷となっています。
また従来、賃貸システムは「建物＋部屋」という構造のシステムが殆どですから、このようなトラブルを未然に防ぐ方法はなかなか見つかりませんでした。対応策と言えば「営業マンに確認してから督促をする」などの人間確認しか対処する方法はありません。（不動産業者の滞納対応が遅い！という事の原因はこんなところにあります。）
しかし「6年前に入居時に数回立ち会っただけの入居者を記憶しているか？」というとこれも難しい問題でした。

処理をするスタッフは入居者と会ったこともない訳ですから、コンピュータシステムがこの部屋は滞納と示していると滞納者と疑いません。弊社でもこんな失礼なトラブルが数年前まで起きていました。
賃貸を「建物＋部屋」という単位で見ると部屋単位の処理でしか対応できなくなります。驚かれるかもしれませんが、賃貸関連会社では日常のことなのだと思います。

このために「新しい柔軟な賃貸システムを構築」する必要があります。弊社が導入した「建物＋部屋＋契約+入居者」という構成のシステムの場合、データの精度の向上と把握が一段とレベルアップすることが可能です。
弊社が使っているシステムは(企業ページ http://www.visual-w.co.jp/　参考ページ http://www.microsoft.com/japan/showcase/visual.mspx )賃貸システムに特化したシステムで、非常に高いレベルの物件情報の管理を行います。国内の26社の賃貸管理システムから比較検討をして導入を決定しました。
物件を契約というキーワードで串刺しにしてピックアップすることが可能です。言い換えれば入居者・賃借人・連帯保証人というデータから契約や物件をリストアップすることが出来るのです。(同業者の方ならばこれが大きな意味を持つのがおわかりになるはずです)

このおかげで頭書のような物件データの精度・自由度が格段に向上し、ホームページでの物件マッピングが可能になりました。このデータを全く新規にホームページに掲載するのにスタッフは10分程度しか時間を取られません。
これも高い精度を持つ賃貸管理システムというベースがあればこそ可能になるのです。システムの導入効果がこんな所に出てきます。

GoogleMapを使った地図一覧表示についてご質問のある方は下記のアドレスへメールをください。
（記入必須項目　氏名・URL・連絡先・住所・利用目的・具体的処理）専用E-mail：map@mail.daiichi-fu.co.jp（すべての方にご回答を約束するものではありません）。

【2006.08.03】
地域清掃

現代ではバーチャルな世界に浸りきって社会生活をする事だって可能です。休みの日には「人と話したくない」という人も明らかに増加しています。
店舗よりも自動販売機の方が好まれる・・・有人の駐車場よりも、無人のコインパーキングが好まれるのも「現代人の指向」があるのかもしれません。
仕事でも多くの時間をパソコンの前でキーボードを打っています。他人との交渉も電話やE-MAILが圧倒的に増加しています。このままでは他人の気持ちを受け止める感情が少しずつ低下していくのかもしれません(自戒の念をこめて)。

最初は会社の上司の呼びかけで地域清掃を行っていました。これはある意味「業務命令」です。業務に対する評価もあるので「嫌々で実行」していたと思います。
しかし今は(とてもありがたいことに)近隣の住民の方々からの感謝の言葉を頂きます。
始めるにあたり「売名行為ではないか？」とか「労働時間外でやるのは強制出来ないのではないか？」などの声もありました。既に時代が変わり地域清掃することも"簡単な事"ではなくなっています。

だからこそ貴重なのかもしれません。地域の大企業が地域清掃を行っています。管理物件のスタッフは毎日のように清掃をしています。弊社の管理物件でも早朝7時くらいからスタッフが物件の早朝清掃をしているのを見ます。本当に頭が下がります。
一方不動産仲介に携わっている我々はスーツを着て汚れ仕事はしません(全くしないわけでもありませんが)。

ここに気が付かない大きな落とし穴があるような気がしています。
自分で戒める事が出来なければ外圧による崩壊しか道がないことは多くの有名企業の例を見ても明らかではないでしょうか。
気が付いた方は今日からはじめましょう。いつだって出来るはずです。

【2006.07.10】
賃貸の保証会社！？

小さい頃「連帯保証人にはなるな！」と言われてきました。「連帯保証人になると家屋敷も取られてしまう」と言うことが昭和の高度成長期には社会問題として大きくクローズアップされていました。山田太一のホームドラマなんかでもよく取り上げられていて、中学生ながらに連帯保証人は怖いものだと感じていました。

社会にでると連帯保証人での担保は、大きな商取引では意味をなさず「代表権のある取締役以外の連帯保証は不要です」なんて言われます。個人の保証よりも良いものがあるからですね。また商行為をする相手は、取引先の資産内容を確認しているからですね。

でも不動産賃貸では「店頭にいるお客様との取引になります」。当然信用調査なんて出来ない訳で、未だに究極の個人保証である「連帯保証人」での契約が殆どです。契約者の親兄弟・会社の上司・友人・親戚などが多く無制限(*1)の保証に合意しています。どう考えても将来にむかって起きる債権の保証を、関係があるとはいえ他人に負わせるなんて不思議な制度ですね。

調べてみると保証人という制度は諸外国には無く「債権の保証はしないが、行為の保証をする」制度があるくらいです。 「証人」と訳されるようです。連帯保証人制度に至っては同様の制度を探す方が困難です。英語での適切な訳もありません。

現在の保証会社は金融屋からIT企業に大きく変化しています。滞納で焦げ付いた賃貸マンションの債権を買い取る保証会社まで出てきています。都内の大手保険代理店や不動産鑑定会社などが自社の金融ノウハウを利用して「入居者・家主」に負担の無い保証契約を提供し始めました。
既に手数料は毎月の振込手数料よりも安く、保証する範囲も「退去精算から原状回復まで」幅広い企業が現れています。

*1　連帯保証契約の場合、借り主(賃借人)が賃貸借契約に基づく債務の限度が定められていません。また債務の範囲が曖昧な部分は主たる契約者である借り主(賃借人)との合意で確定してしまいます。金額・期間になんら制限の無い契約であることから無制限の保証という表現をしました。適切では無いかもしれません。

【2006.06.27】
最近はネットは本当に凄い勢いです。弊社のホームページも閲覧数が開始時より２倍となりました（閲覧して頂いているお客様には本当に有り難いと思います）。

特に「GOOGLE検索」で掲載させて頂いている物件を括ってみると、常に上位にヒットするようになりました。この世界は「アクセス数がものをいう世界なんだなぁ」と思います。

最近では第一不動産と入力してヒットする同名企業もHPをリニューアルしています。競争が地域からネットになっています。

さて先日あるシステム会社から面白いソフトの売り込みがありました。このソフトは簡単に言えば「地図ソフト」なんですが、普通の地図ソフトに無いいくつかの特徴があります。

１）常にネットから最新の地図情報を持ってくる。コンビニや建物・道路の変化に対応。
２）地図の上に自分の情報を表示できる。マッピング機能。
３）マッピングは「住所」から自動的に配置する。経緯・緯度など考えなくてよい。
４）データはEXCELで作ったCSVデータならば項目・内容・データ量に制限が無い。
５）国勢調査データと２層に重ね合わせて表示ができる。
６）地図の範囲は日本全土で、縮小拡大が段階設定ではなく任意の倍率が可能。

というものです。

金額的に「地図を毎年買うよりも安い」「いつも最新地図情報である」、業者としては「地域分析ができる」「管理・仲介・売買・マンスリー・その他の情報が一システムで済む」という利点があります。

現在でも地図ソフトを購入していますが、価格破壊は既得権となっているように見える地図業界も巻き込んでいることを感じました。

クリックすると拡大してご覧いただけます。 赤い点が弊社管理物件です。 興味のある方は私あてメールでお問い合わせ下さい。

【2006.2.20】
不動産業へのアンチテーゼもあり、自分が不動産業界で働くとは夢にも思いませんでした。毎日が勉強であり、自己研鑽であるような気がしてきたのは、多くの諸先輩方からの言葉です。この場を借りてお礼申し上げます。

J-REAT・信託事業開放・新会社法など不動産を取り巻く環境が大きく変化していく時代に対応し、お客様の新しい要望に応えられるような不動産コンサルティングが出来ればと考えています。

不動産に関係無いご要望でも、ご連絡頂ければ真剣に対応させて頂きます。

1964年生まれ　現在42才　マンション管理士（財団法人マンション管理センター登録）