静岡の賃貸物件・売買物件などの不動産情報｜第一不動産

Atsushi Nakajima

所属：第一不動産・不動産管理部（役員）

担当は電算と業務開発です。

【2007.12.27】
2007年最終

26日に金沢のある不動産会社に行ってきました。金沢には古い建物が多くあり、訪問した企業の本社も築100年くらいと仰っていました。東北地方では地震が少なかったのですが、近年の地震の影響か耐震対策を考えて本社新築をするそうです。（風情のある社屋なのにもったいないと思うのは地震の危険性を小さい頃から教育されて育った為でしょうか？静岡ではこのような建物を見ることがありません。とても格好いいのですが・・・）

お話をさせて頂きましたが地域で強い企業は理念や独特の社風をもっている事に気がつきます。静岡の不動産業者の話をわざわざ聞きたいと言って頂くのは「事業の取組に真剣」な証拠です。と言っても特別な事をお話ししたのではありません。自分の見てきた事だけをお話することしか出来ません。本当に満足したのか少々不安です。

私が見て間違ったと思うことでも地域・慣習・価格水準など様々な要因で答えが違うと思います。
お相手をして頂いた方々はとても若く、地方の不動産業態の変革を望んでいました。急激な変革はどの業界でも末端にしわ寄せがいきます。誰も気がつかないくらいの変化が常に起こせれば良いのですが・・・。健闘に期待します。

食事の後に金沢駅を見て少し感動しました。聞けば旧静岡市と同じくらいの人口との事。これだけの美しさを持つ駅は少ないのでは？とびっくりです。
不動産という地場産業では他の都府県に行くことは少ないのですが、今年はいろいろな土地に行くことができました。
来年は何が起きるかわくわくしています。今年はこれで最後となります。

社員紹介のページを見ていただいているからか、メールが最近多くなりました。一般の方からも面白がってメールして頂きます。
なかなか返信出来ませんが、一応目を通しています。ですが、自社作成のホームページ構成や鍵管理業務についてのご質問は初めての方にはお答えしておりません。（御免なさい）
出来れば最初はお電話でお願いします。

【2007.12.21】
仙台に行ってきました。

寒いので雪が降っているかと思いましたが、意外にも降雪はありません。地元の方々は「仙台はあまり降らないよ」と仰いました。でも風は寒く北国を感じさせます。
最近では管理系のお話をいろいろな地域でお話する事が多くなりました（本当に最近はこの話ばかりです。）上手くもない話にお付き合い頂く不動産業者の方には本当に申し訳なく思います。

セキュリティという概念でのお話は今の不動産のキャッチコピーにはとても高い効果があるのかもしれません。更にコンプライアンス確保や付帯商品や周辺業務の見直しという言葉でも多くのご意見を頂きます。
でももう一つ大きいのは管理というのは「ボランティア」としての性格を持つことです。相手の事を考えて一歩前に進むと言うことです。これは根底に福祉や奉仕の性格を持つ物です。全てをこれで補うことはできませんが根底の更に底には奉仕するという感覚があるように思います。
そのような取り組みをされている同業の社長様に会うと、永い間地元で経営されている方々の凄さを感じます。
私の話しでは「セキュリティはボランティアだけでは出来ません。適正な収益事業として捉えなければ自分が力尽きてしまいます。」と偉そうに申し上げています。でも言い方を変えれば「収益事業だけではセキュリティは出来ません。」とも言えます。奥が深いですね。

閑話休題（それはさておき）仙台ではセミナーの後にクリスマスパーティを行っていました。
パーティが終わり夜の町に出ると、大通りの木々にイルミネーションが灯っています。
偶然このイルミネーションの運動の関係者の方に逢いました。（実は○野さん）
「結構たいへんなんですよ、続けるのは。募金箱もあるので募金してくださいね。」と町ゆく人に声をかけていました。ここにもイベントの継続には適正な収益が必須だと感じさせる事に出会います。今年はこれで終わりかなと思ったら北陸への依頼が来ました。
クリスマスの後は北陸へ飛びます。今年１年は忙しく終わることが出来そうです。

【2007.12.10】
賃貸業に必須の物件鍵管理ソフトについて

賃貸業では多くの鍵を管理する必要が有ります。鍵は文字通り「管理のキーポイント」になり、物件の保全・緊急時の対応・セキュリティ・仲介の効率化に大きく影響しています。でも不動産業者は当たり前過ぎてこの事に気がつかなくなっています。

例えば複数の賃貸募集看板が出ている物件があるとしましょう。A不動産・B不動産・C不動産それぞれの募集をしています。お客様が物件を探して訪問した場合には、どの不動産会社も部屋の鍵をもって物件の内覧が可能です。
ちょっと待って下さい！ABCのそれぞれが貴方の見たお部屋の鍵をもっているということは貴方が居ない間に（チェーンロックの掛かっていないお部屋）開けることが可能な鍵は他の不動産会社にあると言うことです。

もしかしたら仲介したA不動産会社以外のB・C不動産会社は自主的に廃棄していると思いますか？
まさか多数ある不動産会社が銀行のように情報共有して鍵を管理していると思われますか？
敵対しているA不動産会社の仲介成約をBとCの不動産会社に通知すると思いますか？

そうです！この部屋に入居者が居るかどうかは部屋を見るまで分からないのが現実なのです。賃貸系の不動産会社の大きな問題、それは複数募集状態の物件です。
募集することは所有者として契約機会の拡大の為に仕方のない事です。但しコピー鍵を不動産会社に渡すのは「とても危険」です。

本当に自己の安全を確保するならば「入居時に鍵を交換」するべきです。そして出来る事ならば「鍵はピッキング出来ない電子錠」にするべきです。
高いとか・見た目が悪いとか・耐用年数に不安がある・・などという問題ではないのです。一度でも部屋を他人に開けられた経験があれば、金額の大小にかかわらず必然性は理解できる筈です。

不動産会社の私がコラムに書くのが適切かどうか判断に迷いましたが、鍵は入居時交換かパスワード錠にするべきです。当社の導入している商品でなくても良いのです。
賃貸人であれば絶対に鍵を交換してご入居させてください。またご入居される方は必ず交渉して新しい鍵にするかパスワード錠の居室を選択してください。

安全は自己リスクです。諸外国では当たり前の事ですが悲惨な事件を未然に防ぐこと、予防できなくても侵入リスクを少しでも減らすことが自分の責任であることに気がついて欲しいと思います。

同業者の方がパスワード式の鍵と従来の鍵を同一システムで管理できるようにフリーソフトとして鍵の管理ソフト「Lock keeper light」をリリースしました。

【2007.11.14】
海外研修旅行

10月末から11月頭まで海外研修旅行に行ってきました。私は引率者でした。
急激に近代化された国は貧富の差が激しく、この表と裏を見るのが目的でした。
現地にガイドの知り合いも居て、通常の旅行では見ることが出来ない地元の生活
を参加者に知ってもらうのがとても意義のあることです。
本当の価格（現地価格）、市街地を抜けて郊外のロードサイドの生活、日本人が
行くことのない地域での飲食、貧困層の住宅街を抜けて自分たちとの生活の違い
を見せつけられます。
文字やグラフィックで知る事と体験することは違うのでミニカルチャーショック
を全員が受けました。

人間は五感を働かせる事がとても大事です。これは実感しました。
殆ど視覚・聴覚に頼っていたのですが、味覚・嗅覚・触覚を使って外界を感じる
事が出来たのは今回の収穫だったのかもしれません。

皆さん楽しかったようです。
参加した皆さんの活躍に期待しています。（訪問先・参加者は匿名）

＜追記＞
真面目なのか馬鹿なのか、1日目のホテルでは営業方法について激論を繰り広げて夜中まで全員飲んだくれました。
翌日は外国語の生バンドを相手に飲み、翌日疲れ切った体で昼食に自分達で外国語を駆使して参加した時の写真です。
既に大食漢達はビールを30本近く開けています。
3人は外国の方々です。みんな仲間になっちゃっています。

【2007.10.5】
物件映像データのVIDEO化について

物件データを3D表示したり、パノラマ展開するソフトが不動産業者用として多数販売されています。これらは物件を魅力的に公開する手段として利用される方が増加しているようです。
また不動産業者専用などの映像作成会社もあり、とても安価でビデオ作成してくれます。また自社サーバーの負荷を軽減するために国外のサーバーへ転送する物もあります。

それがいいのは分かるのですが・・・弊社はIT企業ではないし、特に賃貸は費用対効果が低いので導入効果測定が出来ないとなかなか踏み切れないと考えていました。
実は弊社のWEBは全て手作りです。マップコンテンツやメールフォーム・フラッシュ映像まで全て自社で作り上げています。物件の詳細情報を検索する「データ検索」はシステム連動ですが、それ以外は全て自社の発想でシステムを作っています。
不動産会社ですがこのシステム及びWEBの担当者は6名が担当しています。すなわち外注する事を出来るだけさけています。

理由は簡単で「個人情報の保護」と「自由度の欠如」を嫌う為です。そこで弊社は動画を使う物件紹介に「YOUTUBE」の利用を思いつきます。
ビデオデータはUSAのサーバーに置くだけで、自社はリンクを張るだけです。データは制限が無く（当然非合法はダメ）無料で作成することが出来ます。
写真だけでは伝えきれない物件情報をVIDEO映像で提供することが可能という無料スキームはGoogleMapsと同じように利用する技術が伴えば大きな効果がでます。

サンプルで掲載を始めましたが、思いの外アクセスが多く効果があります。作成もスタッフが新しい事を始めるので楽しそうです。1年後にはVIDEOが当たり前になっているかもしれません。
リンク　ピックアップ物件：コアパレス岳美「MOVIE」

【2007.10.5】
鍵の管理ソフト(フリーソフトダウンロード)

皆様のご要望から一部の鍵ソフトをフリーソフトとしてご提供いたします。是非ご利用ください。
営利目的ではありませんのでサポートは行いません。E-mailでのご意見は参考にさせて頂きたいと思います。

特徴的な能力は以下の点です。

1)インターフェイスの効率化
検索時に物件名を打ち込み出すと物件データを並べ替えて表示していきます。インクリメンタルサーチ(Incremental find)という技術ですが、入力に慣れない方でも一文字ごとに並び替え表示していくので時間の短縮ができます。またPCに負荷がかかるのでこの機能を使わない検索も可能です。 

2)検索能力の強化
鍵マスターの検索では物件名称・製造番号・コード番号などから検索できるようにしてあります。拾った鍵からその物件・部屋を特定出来るようにしてあります。

3)過去記録の強化
鍵の入出庫の記録はデータベースの制限まで入力できるようにしてあります。鍵持ち出しデータの保存は最大2,147,483,647件(ただしデータベース容量に依存)まで可能。過去に紛失した鍵を見つけても「いつ」「どこで」「最終持ち出し者」まで記録できます。

4)予備記録の追加
鍵本体に製造番号などの無いものがあります。メールボックスの鍵・ロフトの鍵などです。この鍵を特定できるように鍵データには場所という文字入力エリアが用意されています。
１つの鍵に対して登録できる項目は、以下の通りです。
鍵番号　　　 (20文字)　(一意識別)
鍵枝番号　　(10文字)　(一意識別)
鍵種別　　　 (10文字)
物件CD　　　(10文字)
部屋CD　　　(10文字)
場所 (10文字)　(部屋の中の位置を文字指定できます！)
保管場所A　(10文字)
保管場所B　(10文字)
保管場所C　(10文字)
パスワード1 (20文字)
パスワード2 (20文字)
パスワード3 (20文字)
備考　　　　　(100文字)

5)共用部分の鍵にも対応
仲介だけではなく管理も行っていると部屋に関連しない鍵も多く存在します。例えばエレベータ室の鍵や共用部の鍵などです。これも従来の物件・部屋という概念から共用部というレコードを用意して全ての物件に対応しています。

6)パスワード錠やICカード錠などに対応(無償版は非対応です)
パスワードやICカードなど物理的な鍵以外のものでも対応しています。またパスワードには閲覧制限をかけることが出来るので、管理職以外は調べることが出来ない状態を作ることが可能です。
  
7)統計能力を組み込んでいます。
物件ごとに任意の期間にどれだけ営業が鍵を出し入れしたかを統計できるようにしました。使い方は様々で営業別に出力するとどの営業が鍵の出し入れをしたかが判別できます。

以上のシステムは社内サーバーを利用して運用することを前提で作成しましたが、1台での運用に対応したスタンドアローン版をフリーソフトとして無償でダウンロード出来るようにしました。
本ソフトはフリーですが著作権は放棄しておりません。無断改造等はお断り致します。
また無期限ではなく1年間の試用として無料化させて頂きます。
動作環境は、以下の通りです。
OS：Windows 2000 Pro、Windows XP、Windows Vista
＊Vista以外は「.netFramework2.0」がインストールされている必要があります。
(マイクロソフトサイトより無償ダウンロード可能)
CPU：上記OSの推奨CPU以上のもの
モニタ：XGA(1024*768)が表示可能なもの
メモリ：Windows 2000 Pro 256MB以上
Windows XP Pro  512MB以上
     Windows　Vista Business、Home Premium、Ultimate 1.5GB以上
     Windows Vsta Home Basic  1GB以上
＊Vistaはエディションにより推奨メモリ容量が異なりますのでご注意ください。

ダウンロードはこちらから！

Lock Keeper Lite

サーバーで全支店の管理状況を把握したい・・・携帯でパスワードを見たい・・・という場合には以下のLockKeeperシリーズをご利用ください。

【2007.8.30】
マスターキーやリセットキーの問題点

物理的な解錠や破壊がクローズアップされていますが、一番大きな問題は鍵のコピー問題です。

錠を工具で解錠するのは困難な鍵が多く市場に出てくるようになりました。しかし、物理的な鍵の場合、ほとんどが鍵複製マシーンでの複製が可能です。これはピッキング対策済みの錠でも同様です。
驚くことに最新のピッキング対策鍵は「工具では開けにくい」けれど、鍵自体を「コピーするのは簡単」なのです。

これは鍵のコピーマシーンが販売されているからです。このコピーマシーンの購入に免許や資格は不要です。本来の鍵を短時間でも手に入れれば複製はほぼ100％の確立で作成が可能です。これを助長しているのが需要です。需要があるからコピーが必要となります。
この需要の原因は「オーナー複数仲介店舗への募集依頼」にあります。

複数の不動産会社に仲介を依頼する場合に仲介会社は「部屋の複製鍵」を作ります。
この複製には大きな落とし穴があります。
A不動産が部屋を仲介して成約したとします。B不動産会社には仲介した事は解りません。すると入居中の部屋の鍵はA不動産・B不動産も双方複製を持っています。
だから空室だと思って入居中の部屋の鍵を持って、現地で部屋を開けてしまうという事が起きてしまいます。とても恐ろしい事です。
以前の入居者が複製していたら？退職した社員だったら？リフォームした業者だったら？・・・可能性を考えるとキリがありません。

更に「マスターキー」*1 や「リセットキー」*2 などが複製されると各部屋の鍵に関係無く解錠が可能となります。これは不正解錠手口ではなく、鍵での解錠なので全く形跡が残りません。

まとめ
1）マスターキーのある鍵は一度マスターをコピーされたら対処の方法が無い！
2）リセットキーは複製を作成するための鍵なので危険がもっとも大きい！
3）複数の募集看板がある物件は、鍵を他の不動産会社が持っている可能性が大！

こたえ
1）物理的な鍵からパスワード式に変更する。＜物理的な複製を不可能とする＞
2）物理的な鍵を運用するならば「複製マシーンの無い」鍵を選ぶ。

弊社ではやっと1）2）に対応した鍵を見つけ、導入を始めました。これまで十数社の鍵を見てきましたが、今回の鍵は相当強力でセキュリティという面では最強ではないかと感じています。

*1　マスターキー：物件のそれぞれの鍵は異なるが、全ての部屋に適合する鍵をマスターと呼びます。
*2　リセットキー：鍵を登録するタイプの鍵で、従来の鍵を抹消して新規の鍵を登録する為に使われる鍵。これ自体がコピー機の役目をしています。

詳しくはこちら

【2007.8.8】
賃貸の保証の現状について

数年前から住居系の賃貸借契約について法人が保証をする企業が普及し始めました。
従来の賃貸借では「連帯保証人」という「人的保証」が一般的であり、今でも連帯保証人を必要とする契約も多数存在しています。従来の人的保証については問題が無い訳ではありません。
そもそも金額の限度が無いことや検索・催告の抗弁権が無いことなどから賃貸の連帯保証人制度そのものが現代の賃貸借にそぐわない部分も多く存在しました。
また、連帯保証人の過度な負担が契約そのものの意欲を失わせていた事もあります。
更に連帯保証人制度を利用した「連帯保証人になります」という企業も出てきて、本来の連帯保証の契約の担保という概念から遠ざかります。

そこで賃貸の保証を業務として行う企業が出来てきます。資本力のある企業もありますが上場前の企業も多く参入してきました。
この保証会社は契約時に一定の料金を得る代わりに、賃借人への賃料の保証を行います。これにより契約当事者は遅延や滞納という問題を代理人が一時立て替えする事により安定した賃貸借契約の維持を行うことができるようになります。

さて改正貸金業規制法が平成18年12月13日、参院本会議にて全会一致で可決され、成立しました。

賃貸保証制度は幾つかの企業が統合・合併を繰り返すと予測します。また新しい保証システムが出来上がりつつあります。今この業界に目が離せません。

【2007.7.31】

毎年50万人を動員する安倍川の花火が当社の近隣で行われます。沿道には5万人が通るとの事で、事務管理部のスタッフが「出店がやりたいぃ」と1ヶ月前から騒いでいました。 ところが近隣の町内会からテントや設備などの無償貸し出しなどのご提案を頂きました。 とても有り難いことに町内会の皆様より、弊社社員が毎朝町内の清掃をしていることに対してお礼と共にご協力を頂く事になりました。 この場を借りてお礼申し上げます。田町五丁目町内会長様及び町内会の皆様本当に有り難うございました。 さて当日は晴天となり、当初予定していた店舗横に水洗トイレを無償で貸し出すという計画の準備が進みます。これも無償で協力して頂いたエスバイエス様有り難うございました。 当初のスタッフではなかったのに「終了まで焼き物係をした（森田さん）」ご協力有り難うございます。 焼き鳥・ビール・ジュース・フランクフルトなどの限られた商品しか用意出来ませんでしたが、何とか販売完了まで持ち込みました。 驚いたのはスタッフの意外な一面が見えたことです。いつも静かな印象の方でも人が変わったように「売り子」に徹しています。 こんな事も大切な事かもしれません。 翌日あるお店にいったら「お宅の売店は凄いねぇ、安いし、売り声はでかいし、活気があって良いねぇ。」とお褒めの言葉を頂きました。恥ずかしいですね。誰が見ているかわかりません。

【2007.7.23】
九州セミナー参加。

あるセミナーに招かれて九州・博多まで行ってきました。台風が近づいている時だったのでセミナー自体に不安が有りましたが現地では結構真剣な眼差しで恐縮しました。
地元を離れると「言えなかったヒントやネタ」が大いに喋ることができて精神衛生上とても快適です。気が付かない内に黙る癖が付いているようです。（他人からは結構言いたいことを言っていると言われますが・・・）
でも何よりも驚いたことは土地・食べ物全てにおいて「全体的に安い」と言うことです。ラーメン一杯1000円オーバーも当たり前の地域に住んでいると500円という価格表記自体に驚きを感じます。
お酒も肴も平均的に安くて旨いのが九州というイメージでしょうか。九州の不動産会社のプリンス達と飲みに行きましたが若いのか九州男児という無骨さは感じません。上品でスマートなイメージが有りました。
さて本題です。九州セミナーでご紹介した「携帯で居室の状態確認するソフトウェア」は以下のアドレスからメールを頂ければ実費にてお譲り致します。環境やシステム構成をお聞きする必要もあるのでご興味のある方はメールをください。（九州の企業限定です）

携帯ソフトウェア希望

【2007.7.2】
先日マンションの管理セミナーを行いました。実は私はマンション管理士でして、静岡県マンション管理士NPOという団体に所属しています。
蒼々たるメンバーが沢山いる団体なのでいつも勉強させられています。県内の浜松〜熱海の各地にいるメンバーが協力して、セミナーを定例化するところまで来ました。
静岡県マンション管理NPO

毎年恒例になりつつあるNPOと静岡県との協働プロジェクトとして、浜松市・静岡市・沼津市・熱海市の４カ所でマンション管理の無料相談会を行っています。今年も既に浜松・静岡・沼津が終わり残すは熱海だけです。
なぜかセミナー講師をすることになり、ご来場頂く皆さん（殆どが理事長であったり、新任の役員の方であったりします）の真剣な顔を見るたびに、今共同住宅という住まい方に対する不満が起きているんだな！と感じます。

メンバーの中では既に実務として成功されている方もいらっしゃるので実体験を聞きながら、本来のマンション運営について考えさせられます。これは賃貸でも区分所有でも同じ事です。
人が共同で一つの建物に住まうという事について管理組合という共同体を作ります。この時にルールが出来るのですが問題になるのはルールブックである管理規約に書かれていないような些細な事が問題になることが多いのです。
ゴミ出しの「時間」だったり、ドアの開け閉めの「強弱」であったり、深夜の騒音禁止の「深夜」の概念だったり、管理費滞納に対する「強制力の行使」だったりします。

既に昔のルールは通用しません。相手の為にと思いながら行った事でも「事前に通知してから行為をする」という手順を踏まないと悪意と評価されるのはもはや当たり前なのかもしれません。
メンバーとも話しますが静岡だけは空洞化したマンションが出ないような環境作りをしたいねと考えています。

【2007.06.27】
北京在中の喬さんの経済

北京市は想像していた町と違いました。タクシーで市内を走っていると私の後ろから
新型のメルセデスが何台も追い越していきます。フェラーリやランボルギーニの直営
店があります！（中国ですよ）

女性達はブランド品を身につけているし、電話ボックスであてもなく子供を抱いてい
る人がいます。余りにも貧富の差が大きすぎてショックを受けます。

社会主義・共産主義と言っていますが、経済力を身につけ始めた中国は日本よりも自
由資本主義が実践されていように見えます。上海や香港・台湾などは歴史的・立地環
境・政策的に市場開放されていると思っていましたが、本土の中枢である内陸部の北
京でこの光景を見て驚きます。

北京市で人口が6000万人いるそうです。実に日本の人口の半分です。

高速道路も整備されており、光ファイバーでのインターネットも利用可能でした。驚
きませんか？中国内陸で自由にインターネットが出来る環境があることに中国人はす
でに当たり前と感じています。

山間部との貧富の差はまだまだあるのだと思います。ただ都市部の進歩は私たちの常
識を越えるスピードで整備されていくのでしょう。

ガイドの方は日本に居たことがあり、かなり流暢な日本語を駆使して頂けました。日
本の情勢から天安門事件の評価まで論争できたのは幸いでした。日本のバブル崩壊に
ついて説明してガイドの保有するマンション価値について言及するとおもしろい答え
が返ってきます。

喬さん（ガイド）「マンションはもっと買うべきか？」

私　「なんで？自宅なんでしょ？」

喬　「投資しなきゃ儲からないでしょう？中古でも買いたい」

私　「今は良いけどオリンピックまでに売らないといけないんじゃない？」

喬　「何で？持っていれば絶対に高くなるよ。間違いない。」

私　「マンションは土地と違って物だから古くなるよ。築2年と築20年では価値が違
うでしょう？古い設備でオンボロになったマンションを購入時と同じ値段で買う人が
居ると思う？古い車は安いでしょう？」

喬　「そんなことないよ、マンションは今まで下がらなかった」

私　「今まではそうかもしれないけれど・・・この国はマンションが出来て10年くら
いでしょう。これからマンションの価値が下がると言うことを知るよ」

喬　「そうなれば建て直せば良いじゃないか？」

私　「そうだけど買ったマンションを建て直すお金を喬さんは出すの？」

喬　「・・・あなた頭良いね？」

私　「違うよ、日本ではすでに起きていることで知っているだけだよ」

喬　「そうかぁ、いつかは売らなきゃいけないんだ！」

私　「あっ、いまマンションから株式投資に変えようと思ったでしょ？」

喬　「何でわかる？すごいね」



と言われました。

彼らの強い意欲は自由な経済が始まりすべての人がその利益を享受しようとして、も
てるすべての力を駆使して動きます。役人の汚職はもはや当然の事であり、それを受
け入れてさえいます。己の利益の為なら社会の不正をも利用しようとしています。

こんな相談をされました。



喬　「ビジネスの相談なんだけど。聞いて入れる？」

私　「何、出資してくれ？かな、俺貧乏だけど」

喬　「違うよ！ある洋服の中国ブランドがあって店舗を出したいんだけれど、集客効
果がある賃料が高いところと、集客力がないけど安いところとどちらが良いだろ
う？」

私　「そのブランドはとても特殊なブランド？どんな服」

喬　「Tシャツみたいなやつだけどマークとかが若者に人気がある」

私　「集客効果のある場所で短期間のビジネスだと思うけど」

喬　「どうして、そんなに儲からないかな？」

私　「中国人のくせに何言ってるの。半年もすればコピーが出回るでしょう。それま
でのビジネスチャンスしか無いじゃん。1年続けたら赤字になるんじゃない」

喬　「よくわかるね。中国の事よく知ってるねぇ」

私　「だって行く店でコピー品ばっかりじゃない。馬鹿でもわかるよ」



言葉が出来るって重要ですね。

【2007.06.09】
観光客相手ではない火鍋（fuoguo）のお店に行きました。
何が書いてあるか分からないメニューからガイドの方に選んで頂くと、店の奥から出てきたのは？真っ黒とまっ白のスープが入った鍋です。
後から気が付きますが黒いスープには唐辛子が山のように沈殿していて煮立っています。似たようなモノは幾らも経験があるので気にはしていなかったのですが、食べてみると檄辛です。
幾つかの肉（これも後から教えてもらって脳みそだと分かりました）を入れて食べると「口の中が切れるような辛さ」です。
そしてラー油で揚げたエビ？が出てきます。よく見ると少し小さい。どこかで見たような・・・幼い頃の記憶にある「ザリガニ」です。20匹くらいを平らげてから気がつきます。
辛いモノ好きですが余りの辛さに唸りました。半端ではなかった。途中で薄めてもらい食事をしましたが「Do you like spicy food?」の問いに、安易に（分かりやすい英文だった為に）「Oh! Yes」と答えた事に後悔しました。語学は大切です。
日本人は外国語と言えば英語しかできません。それも日常で使うことがありません。日本語化された英語が氾濫しています。フェーズ・スキーム・スキル・コンプライアンスなど。でも本来の意味と違う使い方をしている（または本来の意味と異なる）事も多いようです。自国の言葉を大切に使うと言うことが自分には必要かな？と最近考えます。
中国では日本人の名前を自国の呼び方をします。何人かの中国人に会うと中島を「チュンドウゥ」と必ず言います。相手の国の呼び方を絶対にしません。聞いてみると「漢字」は中国の物で日本が勝手に自分達の言葉で読んでいると考えているようです。
そういえばパパ・ママという言葉は中国語だったと気がつきます。意外なのですが英語ではFather・Motherです。中国語では「パーパ」「マーマ」と言います。ずっと勘違いしていました。
ガイドして頂いた李さんと喬さんです。

【2007.05.17】
金沢の和菓子 長生殿

日本三大銘菓の一つに落雁（らくがん）の「長生殿(ちょうせいでん)」という和菓子があります。森八という和菓子の老舗があります。江戸の時代（寛永2年＝1625年）から380年余も続いている名家です。
この「森八」が60億もの負債を抱え1995年に和議の申請を出しました。
女将の著書によるとここから本当の戦いが始まったと言います。バブル期の過剰投資・番頭任せの体質から体質改善をするという実話です。（著書「あなた、私も戦います」）
2004年にこの負債を返済したところから、テレビや新聞に取り上げられます。

この本の中で印象的なのは、自宅や店舗を売却してから「金沢のしきたり」を破り始めて店に出て見たものは倒産寸前に店とは思えない光景でした。
営業は自分の席でたばこを吸い、かかってくる電話を待つだけ。注文を取るために外に出て行こうという姿勢は無い。配達も注文が少量でもお客様優先という言葉から配達に行ってしまう。注文をまとめて配達するという効率は度外視されていた。
販売計画も立てずに製造して大量の売れ残りがあり、従業員はそれを当たり前のように自由に食べていた。
彼女はこういいます「殿様商売。経営を勉強したことのない私から見ても、やろうと思えば3日で変えられる事が放置されていた」
更に「北陸の女性は奥ゆかしくて控えめですが東京育ちの私は全部逆。思った事は全部口に出さないと気が済まない性分ですから」という女将が古株の従業員や銀行との戦いの中で人を信じられなくなったときもあったといいます。
債務完済の日にこういいます。「命がけで"のれん"を守ってきたが、本当は私たちが"のれん"に守られていたんですね」　＜新聞・著書より抜粋＞

経営者には非常に重い言葉だなと思います。他の企業と交わる事の少ない不動産業では当たり前の事が行われにくいとも感じます。あくまで一般論ですが。

最後に落雁なんて老人のお菓子と思っていました。高価な落雁を食べてみると和三盆と呼ばれる砂糖の甘さに気が付きます。試してみてください。
今や和菓子もサイバーショップで購入できます。　
森八

【2007.04.11】
鍵の管理について

鍵の管理ソフトを計画しています。賃貸の仲介や管理では物件の入居者と契約を管理するソフトは沢山ありますが、入居者よりも出入りの激しい鍵の管理は有効なものがありません。
支店間での鍵のやり取り・物件案内時の鍵貸し出しと返却・同業者への貸し出し管理・退去後のリフォーム業者への貸し出し管理・入居者への引渡しと予備の管理など管理個数の数倍の動きが繁忙期には存在します。
特に忙しくなるとおきるのは「○○マンションの○○室の鍵を出して！」と営業から依頼が来て、金庫を調べると既に貸し出し中でした・・・という時間的労力です。また鍵があるはずなのに現地で合わない！というものでした。営業効率も悪く大変な時間の無駄が発生していました。
既に電子錠によるパスワードが成功しており、上記の問題は電子錠を使うことで100％クリアできるのですが、全ての物件に取り付けが出来るものでもなく、弊社では従来型の鍵に対する要求は高まりつつありました。

鍵にICチップを取り付けて「貸し出す」「返却する」を大量にかつ正確に終わらせるというものです。既にチップの選択は終わり、細かいソフトの修正に入っています。特徴的なのは「金庫内の全ての鍵の棚卸しがICリーダーを振るだけで完了する」というものです。何万個の鍵があっても読み取るのはICチップですから常に在庫を把握できます。
当然タグには物件名・部屋名は記載しませんので万が一落としてもどの部屋のものかもわかりません。ICチップには数kbのデータメモリがあり鍵以外の情報も保存できますので、これを使って外出先からも物件と部屋を特定するということが可能になります。

最初はセキュリティと仲介業務の効率化を中心に動き出しましたが、コンプライアンスやSOX法対策などから意外なところからお話を頂きます。
注意）ソフト販売などは専門の企業にお任せしています。弊社で販売はしておりません。

【2007.03.01】
VISTAについて

弊社も将来を見据えてテストを始めました。殆どのアプリケーションは互換性があるようですが、SQLは少々問題があるかもしれません。

私たち生活にパソコンが入り込み、今や当たり前の機械として存在しています。私がパソコンを触ったのはまだWindowsが3.1の頃でした。
上司から「帝国○○バンクとオンラインで信用情報を取るからシステム構築しろ」というものでした。
履歴にコンピュータ履修と書いたのがいけなかったと後悔したものです。既に勉強した「フォートラン」などは販売も終了していて、MS/DOSベースのWindowsかMACしかパソコンショップにはありませんでした。苦労して機材を購入してモデムでオンラインが出来たときの感動を覚えています。
高価なメモリやディスクをボーナス（最初のパソコンはFMVですが約60万円しました）をつぎ込んで購入した為、システム以前にハードウェアを知る必要がありました。
今の若い方を見るとSQL構文を画面で見て解釈してテキスト入力しています。ハードの事なんて全く判らない（知らない）のですがプログラムを作れるんですね。
彼らは「生まれたとき」から「当たり前に」パソコンがあるのです。

大手企業の基幹システムは未だにメインフレーム（オフコン）が多いのですが、2007年以降ではこのオフコンを長い間制御して来た世代が退職していきます。日本企業の黎明期から脈々と構文が追加されて完成の域に近づいた基幹システムは人間の退職という環境変化から将来の運用に陰りが見えているというお話を聞きました。
既にWindowsに移行された企業もあり、コンピュータを中心にアメリカの一企業に独占される状態が加速されています。

3年もすると新製品を出して、従来製品のサポートを打ち切るような手法がまかり通るのも独占だからです。でも買わなくては支障がでます。本当に困ります。市場が正常な競争状態になることを期待します。

【2007.02.06】
入居者生活権の保護について

弊社にとって賃貸物件のオーナーとご入居者はとても大切なクライアントです。弊社の管理物件以外でも、弊社を利用してご入居して頂いたお客様の苦情対応については真剣に考えなければなりません。
物件のオーナー（所有者）が建物の管理を委託されていない場合でも、ご入居されている入居者にはご迷惑をお掛けする事の無いように努めています。しかし、オーナーに連絡が取れないなどのトラブルが発生します。
夜間の水道ポンプ故障や給湯設備の故障などは本来資産管理をしているオーナーの意志により作業が異なります。
管理物件であれば「管理委託の範囲内」で作業を完了して、安定した生活を送って頂く事が可能ですが、非管理の場合には「指定業者の有無」「費用負担」により仲介会社でも作業が出来ない場合があります。また事後承諾では了承して頂けない方もいらっしゃいます。

オーナーから見れば「訳のわからない費用を請求されるのは困る！」と言うことでしょうか。特に建設関連のオーナーは弊社よりも安価な仕入れ先を持っているので費用に難色を示される場合があります。従って弊社でもとりあえず入居者のサポートとして作業を行う場合もありますが、費用回収が出来ない場合もあります。

全国何処に転勤しても使える入居者の緊急対応サポートというサービスが始まりました。
管理物件は建物の維持管理を含めて全体のサービスであり、この入居者サポートは更に「入居者自体を保護する」サービスです。このサービスには以下の利点があります。

・利点
1）契約期間中であれば転居しても賃貸でなくてもサービスが受けられる。
2）北海道から沖縄までの全国にサポート部隊があり、何処に転居しても24時間対応。
3）現地出張は「鍵」「水回り」「ガラス破損」に対応。電話でのサポートは無料。
4）緊急対応の場合には「1泊のホテル代」をサポート。
5）仲介会社・管理会社との連携作業が出来て、きめ細かな対応可能。
6）第三者機関により進入被害が確認されれば、引越代として10万円の補償有り。
7）医療機関や簡易法律相談などのサポートも有り。
・デメリット
1）家賃などの督促行為は出来ません。
2）隣がうるさい・ゴミ出しが悪いなどのモラルクレームは対応出来ません。
3）部屋以外の共用部分の対応（水道ポンプやエレベータなど）も出来ません。
4）上記記載の設備に関する対応も出来ません。（テレビが映らない等）
5）賃貸に関する問い合わせ。

と言うモノです。対応自体も内部で検討しなければいけないのですが、何よりもご契約頂いたお客様の生活権を守る事が重要です。

参考：上記のサービスを行っている企業です。

【2007.01.30】　
賃貸の保証会社について

従来賃貸の保証と言えば連帯保証人でした。人的担保と言われるこの制度は静岡では大きな欠陥が存在します。
ご存じのとおり連帯保証とは連帯保証人に主契約者の全ての保証を限度額無く契約者と同等の義務負わせるというものです。
ところが、従来静岡では賃貸借契約は自動更新契約が殆どでした。自動更新と言うことは連帯保証人などの確認をせずに契約は更新され続けるというものです。
これは入居者にとっては非常に負担が少なく、賃貸人にとっては連帯保証人の確認が取れないという大きな問題がありました。
つまり連帯保証人と連絡を取らなければいけないときに「連帯保証人が存在しない」「支払い能力が無い」などのトラブルが近年後を絶ちません。

近年では静岡でも自動更新のトラブルから、更新有りの契約が多くなってきていますが、未だに過去の契約についての問題が残ります。

また数年前から「連帯保証人になります」というホームページが増加しています。管理会社としては親・子以外の連帯保証人は気をつけなければなりませんが、親類・上司・友人などの連帯保証もあるので一概に危険と決めつける訳にはいきません。

そこで賃貸保証を専門に行う企業が出てきます。
賃料の支払いを代行する為に賃貸保証会社と契約者の関係は「金銭債務」が発生するのが賃貸仲介・管理会社との大きな違いです。
要するに支払いを代理して行う為に賃貸人は滞納していても家賃収入が滞らないというものです。

契約者も自己の住居確保の為に連帯保証人という重い責任を他人に負わせる必要が無く、契約が促進されるというメリットもあります。
去年賃貸保証の協会が設立され、主要な賃貸保証会社が参加しています。
財団法人 日本賃貸住宅管理協会（JPMA）

【2007.1.23】
指紋認証装置について

弊社では送金実行を行う時に基本的なセキュリティとして「指紋認証装置」の導入を致しました。
この指紋認証は送金処理をするアプリケーションが立ち上がる場合、指定された人間だけがオペレーション出来るように(厳密に指定する為に）利用しています。
従来のIDとパスワードでは情報漏洩が起きた場合に、被害が起きてからでなければ情報漏洩したことが判りません。事前のブロックをかける必要があり、パスワードという伝達可能な情報を排除する狙いもありました。
既に会議室・サーバー室・倉庫などは電動式のパスワード錠に変更されていますが、コンピュータの内部まで制御は出来ませんでした。ところが技術が格段に進歩してアプリケーションそのものにパスワードをかけて「起動するたび」に指紋認証する事が可能となりました。
このようなセキュリティは止まる事を知らず、弊社のサーバーにはPOST制御機能のあるファイアーウォールを導入しています。これは社内からWebメールなどで情報を送信する事ができないようにする仕組みですが、正直なところ「ここまでする必要があるのか？」と疑問でもあります。
有害サイトだけではなく、データ送信までも細かく制御するような仕組みの導入は「イタチごっこ」でもあるので費用対効果について十分検討する必要もあります。
でもこのシステムを販売している企業の宣伝文句が「社内で業務以外のWeb閲覧を無くし、売上が1割もあがった例があります・・・」となっていました。売上を上げる事と違うような気がしていますが、現実には頭を悩ましている企業があるのかも知れません。