静岡の賃貸物件・売買物件などの不動産情報｜第一不動産

Atsushi Nakajima

所属：第一不動産・不動産管理部（役員）

担当は電算と業務開発です。

【2008.12.17】
2008年の年末

あるところにとてもラーメンが好きな人がいました。残念なことに病気となり大変具合が悪くなりました。好きな仕事もできず自宅療養の毎日を過ごしていました。
病院を転々として余命幾ばくもないことを宣告されました。あと一週間しかないと言われ、家族が黙っていることができず本人に話をしました。彼が言ったのは「これは天命だと思う。誰も、何も恨むなよ。」そして「もう食べられないからラーメンを食べよう」と初めて家族でラーメンを食べに行きました。彼は仕事中心の人生を歩んだ為に、家族で外食することも今までに数えるほどしかありません。
とても一杯食べられないから・・・と言う理由で、親子三人でみそラーメンを2杯頼みます。
彼はラーメンを待ちながら「病気が悪くてもう食べられないかもしれないから最後に食べにきちゃったよ」と店の親父にニコニコ笑いながら話しています。
ラーメンが出されて一杯スープを飲んで「あぁ旨い」と言いながら、震える手でもう一度スープを飲みます。そしてゆっくり席を立つと「ちょっとトイレへ行く」と言ってトイレに行きます。

家族はトイレで吐いている事を知っています。食べることが苦しいのを知っています。そしてトイレを汚さないように拭いてくることも分かっています。でも、そんなそぶりを見せる事も出来ません。必死にラーメンを食べる事だけに集中しています。我慢していないと大きな声が出そうで他人の顔も見ることができません。
トイレから戻ってくるとまたスープを飲みます。よせばいいのに・・・と思いながらも、気にしないフリをしているとまたトイレに行きます。戻ってくると「今日は調子が悪いなぁ・・・アハハ」と笑います。息子も母も目を真っ赤にして笑います。それが最後の外食でした。それから彼は一ヶ月で亡くなりました。

彼ら親子は仲が悪いと思われていました。親子でそれを演じてきました。また仲違いするように非難する人間もいました。仲が悪いのではなく、彼が息子に対しては他人以上に厳しくて、更に彼の息子が馬鹿だったのです。自宅療養した一ヶ月間に数え切れない話をして息子の人生の価値も変わりました。

さあ、新しい年が始まります。がんばりましょう！

【2008.10.6】
賃貸保証の導入について
業界最大手の賃貸保証会社リプラスが経営破綻しました。7月の末頃から風評があり8月には業界で噂が広がりました。9月24日に破綻ということで社員の方も被害者となりました。この保証会社を使っていた賃貸系不動産会社の中には数ヶ月分の家賃がリプラス（以下R社）経由で損失しており、企業の存続すら危ぶまれるような大きなショックを業界に与えました。

数ヶ月まえに賃貸業者では新しい商品展開が必要ということで全国の企業が商品導入という難しい取り組みを行いました。しかし、無理な導入をすると「当社では導入できない」とか「付帯商品よりも先に賃貸強化をしないと」などという逆効果もありました。
導入失敗する要因の一つは「何でも社員まかせで結果だけ求める」というパターンです。社長は何が失敗するか判断できない社員に“走れ！”と鞭を打ちます。
社員は“真っ暗闇にヘッドライトを点けずにフルアクセルで疾走する事”を要求されます。そして運悪く道を外れ電柱に当たったら「おまえが前を見ないからそうなったんだ」と怒られます。

思い当たることありませんか？R社の導入理由を賃貸・管理会社の社員に聞くと同じような事を言います。「何も考えずにトップが導入したから・・・。」賃貸保証もそうですが自分で判断することが重要です。相手の企業の株価なんて関係ありません。なぜリスク分散しなかったのでしょう？

賃貸保証を導入している企業でこのR社ショックを利用して次の事業展開をしている会社を幾つか知っています。導入しなかった企業では発想も出来ない展開を始めています。
よく導入していない企業に聞くと「導入してなくて正解だった！」と仰います。当社は導入したことによる入居率の向上や入居審査の強化など大きな導入成果がありました。これは非導入企業には分からないと思います。
今年の当社の滞納件数は保証利用の年間契約に対して1.98％しか発生していません。驚くべき効果でした。さらに滞納件数は全て保証会社より補填されているので実質的にオーナーの被る被害は0件・0円なのです。
当社もR社は導入していませんでしたが他の保証会社を導入しています。そして賃貸保証会社の破綻という経験から次の展開を既に数ヶ月前から始めています。

はとても重要です。成功から学ぶことよりも大きな収穫がありました。

最後に当社は保証会社を分散させて導入しています。各社特徴をもった企業で相互の補完を目的に導入しています。

上記の保証会社は他社では導入できない賃貸保証会社もありますが（業務内容と資産内容を調査されます）当社では原則として上記の保証会社のみを導入しています。

【2008.9.1】
メールソフトについて

不動産とは関係ないのですが、世の中にはいろいろなメールソフトがあります。Windowsを使っているとOutlookexpressが一番多いのではないでしょうか？VISTAの環境ではWindowsMailが多いのでしょう。またOfficeを導入している企業では標準でOutlookという環境も多いと思います。
ご存知の方も多いと思いますがスケジュールやメールなどを統合したOutlookはメールやアドレス帳などの業界標準となっています。他のメーカーが互換性を強調するのはOutlookばかりということからも標準的な（統合的な）仕様を持っているのかも知れません。当社は管理部系にはOutlookを奨励しています。業務指示や共同作業やアドレスの交換などもOutlookでは一瞬で相手のスケジュールやアドレスに情報提供が出来るためです。間違いが少なくなります。
メールを使っていて一番多いミスは送信した後に「添付漏れに気が付く」ことでした。私はこれがとても多く、次に多いミスはアドレス間違いでした。
最近はこの漏れや間違いを吸収・修正する（作者:まっき〜さん）個人の作ったフリーソフトを見つけて利用していますが、とても効果的でミスがまったくなくなりました。

Outlook宛先確認アドイン
http://blogs.dion.ne.jp/macky246/archives/6009763.html

ソフトの公開はブログページからのみです。広く公開して面倒な対応したくないとのことのようです。いろいろ対応していくのは無料では本当に大変なのでしょう。
当方はとても便利に利用させていただいています。弊社スタッフも何名かは導入している画面を見ています。
このソフト（正確にはcomアドイン）とにかく便利なんです。メールを送る前に「添付の確認と宛先の画面」が表示されます。ただこれだけのソフトですが意外に便利！送信して「あっ！しまった！」ということがなくなります。Outlook2003でしか作動しませんが利用している方はぜひ導入してみてください。

【2008.8.23】
8月某日

8月に原爆記念碑に行ってきました。広島の不動産会社様からお問い合わせがあり時期的に丁度良い時節に訪問できました。
写真で見たことはありましたが、広島原爆記念碑は初めてです。どうしても一度訪問してみたかったところです。資料館には沢山の人がいて外国人も大勢入館していました。原爆のすごさや恐ろしさは私のような末筆では到底書ききれません。（安易にブログ化したくないので・・・）

さて、広島はいまでも市内に路面電車が走っています。料金も安くとてもローカル色豊かで広島駅を降りてすぐ飛び乗りました。
でも、夏休みなのですが同乗者は少なくて少し寂れていました。
電車も古く、鉄道経営は大変だなぁと勝手に想像していました。セミナーを終えてタクシーに乗ったときに運転手さんが言っていたことが印象的でした。

「広島は川が多くてねぇ、市内に今では６つの川があるんです。だから地下鉄が出来ない。今でも路面電車があるのはそういう訳です。」地方に行くと会話の上手なタクシー運転手さんに会いますが今回は運が良かったのでしょう。「原爆記念日に昔は鐘楼流しをしたんです。でも、今では川が汚れるといって禁止になりました。その代わりと言って音楽をバンドなんかでやってるんですよ。お金貰って演奏しているんです。お客さん、ひばりさん知ってます？美空ひばりって人は偉いよ。広島に来て歌ったときに一円も貰わなかったそうです。知らない人が多くてねぇ」
運転手さんはそういって原爆記念碑前まで送ってくれました。「まずは資料館みてそれから原爆ドームへ歩いて行ってください。」広島のタクシーはとても親切でした。

100万人を超える大きな都市というイメージのあった広島は運転手さんによると呉の造船不況から衰退しているとのことです。不動産業者としては人口減少という市場変化は痛いなぁと感じます。

閑話休題。9月の18日に浜松のアクトシティで日管協と全管協で合同セミナーがあります。今回はアパマンショップホールディングスの大村社長様をお迎えして、日本の賃貸・管理系不動産の将来をお話していただきます。
（お話させて頂いた内容はすべて個人の意見です。企業の意思ではありません。）

【2008.7.23】
最近のインターネット検索について

世界ではGOOGLEとYAHOOの勢力図は8対2なんだそうです。
更にYAHOO陣営は勢力図が低下しているようです。ＭＳの買収があり敵対しているGOOGLEと提携するという形になったようです。
そのうち国内の検索（俗に言うサーチエンジン）もGOOGLEオンリーになるのも時間の問題になるのでしょうか？
国内では圧倒的にYAHOOが強いのは周知ですが、多様なサービスを独自に提供できるGOOGLE陣営の開発能力には目を見張ります。国内の地図衛星写真をマッピング出来ることや多国語翻訳機能など従来では高額の費用を必要としたアプリケーションが無料で提供されています。今やメールアドレスもGmailなどは無料で7GBの容量を取得できます。
SEO（サーチエンジンでの上位表示の為のホームページの文言配置手法）なども、GOOGLEとYAHOOでは違うようです。単純にアクセス数ではなく自社への広告貢献度なども換算されているようです。
大手の独占になることは「大手の企業ルールが最優先される」ということです。

インターネットが普及し始めた頃は検索というWEBサイトは沢山ありました。Infoseek、オールインワンなど覚えている方がいるでしょうか？しかし、いつの間にか強者と弱者に棲み分けされています。

以上の事から、国内のインターネットの世界も大きなようで「実はとても狭い世界」であることが推察されます。沢山あった検索ページは買収・合併を繰り返し、独自では広告収入の確保が出来ないために統合されつつあるようです。

この流れを受けて今年から「SEO対策」を無視し始めました。費用を出して上位になっても、対策のおかげであることに変わりがありません。実力ではないのです。
スタッフがSEOを妄信し始めて6ヶ月経過しましたが順位は大きく変わりません。SEOは嘘だったのでしょうか？いえいえ重要な「基本的な事」に気がつかないのです。
その日以来SEO対応を止めました。でも表示順位が変わりません。沢山聞いたSEO対策の数々・・・
ネット素人の不動産会社がWEB作成業者のロジックに気がつくまでに6ヶ月も掛かりました。

SEO：Search Engine Optimization　検索ページ最適化

【2008.7.16】
会社の情報伝達

当社では店舗や部門を超えて共通理解しなければならない商品知識があります。
日々変化する詳細な情報はグループウェアを利用しています。これは一定の変化量が微細な情報に対しては効果的です。例えば「物件の価格情報」や「所有者、管理者の変更」などが挙げられます。
他方に商品などの新しい情報については変化量が大きく、グループウェアが適切ではない場合があります。例えば「転居時の自動車査定」とか「新聞の取り次ぎ業務」などの従来の不動産とは関連の無いような業務の導入時などが挙げられます。この場合には業務の導入時期に繰り返しインフォメーションを行い、全ての社員が同レベルの知識吸収をする事が重要になります。

弊社では1年前より全社員に配布しているパソコンの画面で商品に関する資料を動画で表示する事を行っています。
いわゆるスクリーンセーバーによる空いている時間での広告媒体としてパソコンを再利用するというモノです。商品知識は利用している社員に毎日表示されることにより認知して、店頭では御客様への画像提示により口頭説明を超えた情報を提供するというモノです。
これにより商品知識の勉強会などの集会や御客様への情報提供を少しレベルアップする事が可能になりました。

最初は商品導入の学習が主体でしたが、スクリーンセーバによる全社の導入については埼玉県の不動産会社「株式会社アップル」藤田専務様が非常に気に入って頂きました。また、株式会社アップルでの導入をテストして頂き、とても高い効果があることを証明して頂きました。
地方の企業ではアイデアは出しても、競争の中での効果や優位を確認する手段がありませんでした。高いレベルの競争をしている地域では、ほんの少しの違いで大きな効果が生まれます。
スクリーンセーバーの効果をいち早く認識され、またその効果を予測されていた藤田専務の知識と判断力に驚いた2007年の冬の出来事です。今はご病気でお身体が心配されます。早く戻られる事を心よりお祈りしています。

【2008.2.28】
ゲートキーパー法（犯罪による収益の移転防止に関する法律）について

警察庁と国家公安委員会によるマネーロンダリングを防止する法律の完全施行が3月1日から始まります。去年施行されたこの法律の立法趣旨から、世界から見れば日本という国がマネーロンダリングを増長するように見えるのかもしれません。
でも地方都市にいると別世界の事のように思えます。

2月26日に当社でも対策と書面の作成を完了したところです。
しかし、毎年のように法令が追加され、その対応や理解に時間がかかります。
適切に対応して完璧な業務を遂行したいところですが、地方都市の不動産業者は法律の趣旨は理解できても業務負担を感じてしまうのは私だけでしょうか？

スタッフや担当者はしっかり対応しています。
営業に対する説明会を既に完了して、書面での告知、社内報での情報提供と社内グループウェアでの注意事項の説明など、既にいくつかの同業者から作成書類の複写を欲しいと依頼されていますが、
同業者も同じ心境ではないでしょうか。

この法律で気になるところは、本人確認よりも疑問取引の届出だと思います。
土地・建物の仲介では原則的に相手の資金に対する裏付けは行いません。
決済できるか・できないか が問題であり、資金をどこから用意したかについて不動産業者は調査しませんし、調査能力すらありません。
この点についても将来は規制が始まるような気がします。

【2008.2.1】
マンション管理士の法定講習に行ってきました。

本来ならば法定講習は去年だったのですが、仕事の都合で急遽中止しました。
その為に再度法定講習に臨みました。

合格から5年（1月なので正確には6年）もすると沢山の法令が変わっています。
更に多くの判例がでていてとても参考になります。
特に区分所有の建物で、管理組合の総会で建替え決議がされ成立すると
（要件は4/5を超える賛成が決議される）非参加者及び反対者は建替えに参加しない者とみなされ、
区分所有している居室の売り渡しを請求されます。
ここまでは区分所有法の63条のとおりですが、
この区分所有が賃貸されている場合に「賃借人を退去させて引き渡す義務」と「敷地利用権の譲渡につき敷地所有者の承諾を得る義務」を誰が負うのかという問題がありました。

東京地判平成16年7月13日の判例では売り渡し請求された者がこの義務を負うと判決がでます。
判例なので一般論としては判断出来ませんが、弊社のように区分所有建物の賃貸化が進む現在では老朽化物件のその後を予測させます。
また講師をして頂いた篠原弁護士はマンション管理士のコンサルティングについてとても良いお話をして頂きました。

「訴訟に至経緯を考えると全ての行動は書面化して、総会・理事会などの意見を公開する事が重要です。裁判は　”論より証拠”　なのです。正しいと思われる意見を幾ら言っても証拠がなければ正当化されない。日頃から全ての行動を書面化して、相手にも公開するような開かれた対応をして頂きたい。」
まさに企業のコンプライアンスと同じ論理なのだと改めて感心します。

【2008.1.23】
最近良く聞かれる事に「全社員のプロフィールを顔写真入りでだすとは思い切ったねぇ」があります。
このスタッフ写真のトップページだけで毎日150〜250のアクセスがあります。
年間約7万のチェックがあるということです。
各社員のアクセスは膨大で面倒すぎて解析していません。

不動産会社として自社コンテンツを考えてみたときに「物件」や「情報」だけではなく、「人＝社員」が
当社の一番のパフォーマンスではないか？と考えました。
良い物件があるのは当たり前。そして良い情報があるのも当たり前です。
でも良い社員がいる会社は少ないと思いました。

弊社の全社員が良い社員とは言えませんが、顔写真を公開することにより「悪いこと」は出来ません。
嘘は付けなくなりますし、弊社のように名前を騙られる事も無くすことが出来ます。
弊社社員はホームページを見て本人であることを確認出来ます。
どこの社員か判明できるということは今までの不動産という生業からすると、これだけでも初めて来店されるお客様の気持ちは楽になります。

私自身不動産会社に対するイメージは「金のブレスレットをして似合わないエルメスのバックを持つ人達」でした。（昔の話です）
この提案をしたときも全員からの猛反対を受けました。
個人情報や肖像権まで持ち出す始末でした。でも弊社の姿勢を理解して頂き、今では全社員の掲載となります。

パート・アルバイト・嘱託社員などの掲載まではもう少しお時間をください。

【2008.1.21】
新年早々から福岡の三好不動産の伊勢知さんに静岡に来て頂きました。
とてもテンポの良いトークで営業の疑問を解決して頂きました。静岡市との違いは殆どありませんでした。

企業の成り立ちから現在の問題まで幅広くテーマを広げながらお話して頂きました。
多分独立系不動産会社では日本ではトップクラス（文字通りトップなのかもしれません）の企業なので、全てにおいて営業マンや管理スタッフは「目から鱗が落ちる」状態であったと思います。
このような巨大企業（社員が260名を超える）が福岡に存在して、自社の文化や手法をお教え頂くことが可能であったことをとても嬉しく思います。この場を借りてお礼申し上げます。
現在、私は「賃貸管理ビジネスナビ」という賃貸不動産のポータルサイトの構築に参加させて頂いています。自社とはクラスの違う大きな企業の社長様ばかりの中でいつも恐縮することばかりなのですが、今回のようなトップ企業の方との交流が増えていくことに新しい文化（もしくは自社の風土といっても良いかもしれません）の兆しを感じます。ずっと静岡周辺だけの知識や慣習から抜け出すチャンスかもしれません。

賃貸管理ビジネスナビは「全不動産業者の収益増加」という目的で全国の不動産業者が集まっています。どのような方でも一切の区別をせず、全業者の利益の為に協力して欲しいと言われました。
最初は強制力のない団体でそのような事ができるとは思いませんでした。しかし、現在の会議や議論を見ていると本当に無償で他社利益の為に参加企業は働いています。この事実に驚きます。（不動産会社らしくないのです・・・良い意味で期待を裏切られます）
強烈な牽引力のある新事業・新商品委員会委員長を始め、スタッフ・事務局の真摯な姿勢にも共感するかたは参加企業の中でも多いのではないでしょうか？
会議中も「自社だけ利益を得ようとする者は出て行け！」と怒号が飛ぶ場面もあり、ちょっとした営業会議のようです。

今年からは不動産業者の宅建取得率を向上させるという主旨で「携帯メールでの宅建問題配布」も実現でき（有名な著者に依頼しているのに無料です！）、トップ企業の営業テクニックのビデオ化など沢山のコンテンツが控えています。今年１年も忙しくなりそうです。

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