不動産のまめ知識

「カスタマイズ」と「家具付き」という貸し方

  • 2015.06.27

「カスタマイズ」という貸し方をご存知でしょうか?


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あるオーナーさんが、築40年のマンションを「ある方法」で募集したところ、すぐに借り手がつきました。
その「ある方法」とは、壁や造作などを、自分の好きなように「模様替え」することができる賃貸借契約です。
借主となった女性はお母さんと一緒に、畳の上にフローリングを敷き込み、壁を塗り替え、
キッチン等のパネルに好きな柄のシートを貼ったそうです。
契約条件はしっかりと取り決めされていて、躯体に影響するような工事は行わない、
電気・ガス・水道などは専門業者に依頼する、次の借主に影響するような工事は行わない、
事前に工事の内容を届け出ること等、のルールが明確にされていました。
これと似たような方式を国土交通省も検討しています。
「個人住宅を賃貸物件として流通させるための検討会」というのがあり、そこで打ち出された
「借主負担のDIY型」という貸し方です。
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この方式は、貸主は安い賃料で賃貸する代わりに「入居前と入居中の修繕義務」が免除されます。
借主は、修繕せず そのまま居住することも可能ですし、自分の負担で自由に修繕や模様替えをして、退去時の原状回復義務を免除してもらう、
という選択もできます(躯体部分は除きます)。まさに「カスタマイズ賃貸」です。
「築年数が古いが費用もかけたくない」という貸主と、「自分の好きなように模様替えして暮らしたい」という借主の思惑(おもわく)を
一致させることができます。
「老朽化の一歩手前」の貸室でも活用できる賃貸方式として、今後は増えていくのではないでしょうか。
しかしこの方法は、築30年40年の話ですから、多くのオーナー様は「関係がない」と思うでしょう。
そこで、もっと多く普及しているのは、「壁紙を自由にカスタマイズできる」という貸し方です。
借主は「自分好みの部屋を選びたい」と願いますが、貸主は「そんなに自由にされても困る」と考えます。
でも壁紙くらいなら、自由に選ばせても大きな問題ではありませんし、それでも借主の「自分好み」という要望を叶えることはできます。
壁紙は、居室の4面のうちの1面だけ「選べる」というのが一般的です。その方が、思い切った色や柄を選択することができます。
居室だけでなく、玄関ドアを開けたときに最初に目に飛び込む壁面に、好きな色や柄の壁紙を貼ることが出来る、というサービスも、
特に女性には人気があると思います。
もうひとつ、カスタマイズではありませんが、その方法から波及した「アクセントクロスを採用する」という貸し方があります。
アクセントクロスとは、「部屋の一面だけに貼られる色や柄のあるクロス」のことです。
お部屋のアクセントになる、ということで名付けられたのでしょう。
この方が「壁紙を選んでもらう」という煩雑な作業から解放されますし、退去後の原状回復工事も壁の一面だけ残しておく必要はありません。
一方で、借主の方も「選べるのは嬉しいが、実際に選ぶのは悩むし難しい」という現実がありますので、
オーナー側でクロスを選び「それをアクセントとして貼っておく」という簡易方式が多く採用されています。
「自分好み・・・ではないかもしれないけれど、他(ほか)とは違った部屋」ということで人気があります。
この「カスタマイズ=自分好み、自分だけ」というキーワードは、貸室の魅力を増すための方法として、今後も多く採用されていくことでしょう。
そして、もうひとつのお勧めの貸し方は「家具・家電付き」です。

「家具と家電ごと貸す」という貸し方


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案内されたお客様がお部屋を見たとき、そこがガランとした空間だったら、自分が暮らしているイメージを実感できません。
部屋をみた瞬間に、「あ、ここに住んでみたい」という良い印象を抱くのは難しいでしょう。
このギャップを埋めるために不動産販売業者は、一戸建てや分譲マンションにモデルハウスやモデルルームを作り、そこに生活感を演出しています。
そのアイデアをオーナー様の貸室にも活かしたいのです。
そうは言っても賃貸なので予算の制限もあります。大げさに考えず、たとえば、カーテンだけでも趣(おもむき)が変わりますし、
照明器具だけでもインパクトがあります。壁に掛けるポスターの一枚や、玄関マットとスリッパや、シューズボックスの上の“一輪の花”でも変化が生まれます。
もう少し本格的にやるなら、テーブルや椅子やラグマットを置くと生活感が演出できますので、お客様のイメージが、さらに膨らみます。
これでも、家賃の1ヶ月分以内で揃えることができます。女性がターゲットなら「赤」、男性なら「黒」と、ワンポイントとなる色を使うと、さらに印象深くなるでしょう。
しかし現実的な問題点として満室となったときは、これらの「道具」を保管しておくスペースに困りますので、「そのまま」貸してしまおう、というアイデアが登場したのです。
「この部屋に決めようかな」と迷っているお客様に、「ご希望でしたら、この部屋に設置されているモノを、お使いください」と提案します。
部屋と一緒に貸し出してしまうか、プレゼントすることも可能です。この提案が、部屋を決めるキッカケになるかもしれません。
ただしそのためには、部屋に飾る家具や小物は、住む人を想定して真剣に選ぶ必要があります。
お部屋を見せる(魅せる)ために、「そこまでやるのか」と思われるかもしれませんが、「常に20%は空室」という時代の中で「選ばれるため」に、
空室対策で手を抜くことはできません。
募集や管理会社からの提案に、耳を傾けてみてください。
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