不動産のまめ知識

賃貸経営塾「失敗しないリノベーション」

  • 2015.11.18
前回、前々回の2回に渡って老朽化した物件の活用方法について見ていきました。

前々回「空室対策実践塾「老朽物件の活用法とは」

前回「オーナー座談会「なぜ、リノベーションを選んだか

老朽物件の活用方法を検討した結果、「建替え」や「リフォーム」ではなく「リノベーション」を選択したら、次に考えるべきは「失敗しないリノベーション」です。

重要なのは「ターゲット」と「コスト」という2つのポイントです。

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まず「誰に暮らしてもらうか」という入居者像を、できるだけ絞り込む必要があります。

たとえば2LDKを考えてみましょう。

新築物件なら、2LDKのターゲットはカップル層やファミリー層ですが、それ以上の細かな絞り込みはしていません。

新築ですから、客層の範囲を、それほど狭める必要はないのです。

一方で、築年数の古いリノベーション物件が新築と同じ入居者層を狙っても、勝てる見込みはありません。

そこで、同じ2LDKでもターゲットを「新婚夫婦」、「DINKS」に絞り込んで、なおかつ「ペットを飼っている、あるいは飼いたい」という条件を付け足すと、その新築物件と比較しても、かなり特徴的な部屋を作ることが可能になります。

リビングルームにパソコンなどの作業ができるスペースや、玄関廻りに大きなシューズボックスやコート掛けを設置する、というような特徴です。

壁の模様や色遣いや床材やその色も、そこで暮らす方を鮮明にイメージすると、様々なアイディアが湧いてきます。

新築なら、10人中7.8人が気に入るように企画しますが、リノベーション物件なら1人か2人が気に入るくらいの「強い特徴」が必要なのです。

つぎに「どれくらいの予算まで掛けられるか」という発想も、リノベーションには必要不可欠です。

このリノベーション工事に掛けられる費用の目安は、たとえば「新婚夫婦」や「DINKS」が支払える家賃の、24ヶ月分や36ヶ月分というような上限を設けるべきです。

その予算の範囲で、ターゲットとした入居者が「喜んで暮らせる部屋づくり」を徹底して考えます。

たとえ部屋が埋まっても、回収に時間がかかるようでは、リノベーションの意味がありません。

今月はリノベーションを特集しましたが、もしご所有の物件が新築や築浅であったとしても、リノベーションの時期は必ずやってきます。

そのために蓄えたり、そのときまでにローンを完済するなど、その準備の参考にしていただけたら幸いです。

 

第一サービスでもアパート・マンションのリノベーションを承っております。

リノベーションに興味があるオーナー様、施工事例をご覧になり、ご検討ください。

http://dapart.wpblog.jp/

 
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