不動産のまめ知識

賃貸経営塾「いま、民泊が注目されている理由とは」

  • 2016.01.09
民泊ビジネスとは

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最近、話題になっている民泊とは、外国人観光客を相手に、個人が住宅の空室やマンションの部屋などに「有料で」泊める行為のことを指します。

その背景には、日本を訪問する外国人観光客が増えていて、宿泊施設が足らない、という事情があります。

もうひとつは、予算面の問題や、ホテルより畳の部屋など「日本の文化を感じたい」という、外国人観光客の希望なども挙げられのでしょう。

一方の供給側にも、高齢化などにより空き室が増えていることと、賃貸物件の空室問題があります。

実は、この民泊行為は旅館業法という法律に触れています。

この法律は、「有料で宿泊させる場合は、フロントの設置や寝室の面積など、必要な施設が一定の基準を満たさなければならない」、と定められているのです。

この法律が一般に認識されていないためか、空き家や賃貸物件の空室を、外国人旅行客に短期貸しする民泊ビジネスが増えていて、東京では逮捕者まで出る事態になっています。

 

今後は規制緩和の方向へ

これに対して政府は、これからもっと増やしたい外国人観光客の宿泊先として活用したい、という思惑があるので、民泊ビジネスを適正化していく考えのようです。

具体的には、民泊に特化した新しい法律を制定するか、現在の旅行業法を改正して、営業種別に「民泊営業」というものを追加する案などが取りざたされています。

もちろん、現状の違法事例は取り締まりつつ、ということなので、いま無許可で行うと、見つかれば指導されて、従わなければ処罰されることになります。

民泊ビジネスを適正化するルール策定は、2016年の秋頃までとも言われています。

国家戦略特区として、旅館業法の適用が除外される地域を指定していますが、東京都大田区と大阪府が名乗りをあげていて、2016年から全国に先駆けて解禁される予定です。

その場合でも、立ち入り調査を実施し、滞在者名簿を義務化し、滞在者のパスポートを確認させ、6泊7日以上の長期滞在を条件とする、などの制約を設けています。

 

Airbnb(エアービーアンドビー)

では外国人は日本を訪れる前に、どのようにして日本国内の個人の空室を知るのかというと、それを仲介する事業者がいて、インターネット上で簡単に探せるサイトを運営しています。

貸したい個人が自分の部屋を、無料で簡単に登録することができ、その情報を全世界の人が見ることが可能なのです。

その事業者の代表格は、Airbnb(エアービーアンドビー)と言って、2014年5月に日本にも進出しました。

すでに日本国内で2万1千件もの「貸したい情報」が登録されているそうです。

たとえば5万円の貸室でも、1日3000円~4000円で貸し出すと、稼働率が半分でも4万5千円から6万円の収入になります。

7割の稼働なら8万を超す収入になるので、ただの空室対策というより、積極的に収入アップを狙っているのです。

 

オーナーとしてどうするか?

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さて、賃貸経営のオーナーとして、このニュースを、どのように捉えればよいのでしょうか。

もし、規制の緩和を待って、空室を外国人観光客に短期貸しした場合、まず問題として考えられるのは、衛生面や宿泊者の安全確保です。

犯罪が起きないか、という観点での懸念もありますし、近隣トラブルの増加が予想されます。

実際に報告されている事例には、部屋に調理の臭いがついてしまい、多額のリフォーム費用がかかってしまったとか、室内でスーツケースを引きずったために、フローリングがボロボロになったとか、室内でパーティーのように騒がれたり、という事態も起こっているようです。

最悪なのは、優良入居者が退去してしまうことでしょう。

もし、民泊を活用するなら、大阪府の条例のように、滞在者のパスポートを確認して、一定期間以上の滞在しか受け付けない、等の取り決めを、最低でも実施する必要があります。

そんなことより、「民泊なんかに貸さない!」というオーナーさんも多いと思われますが、もうひとつ、注意をしなければならないことがあります。

それは、賃貸物件の「不正使用」です。

 

不正使用を許さない!

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自分が住まないのに貸室を借りて、それを外国人旅行者に転貸して、そこで収益をあげる人たちがいるのです。

オーナーとの賃貸借契約に違反して、さらに旅行業法などにも触れる「ダブル違反行為」です。

もし、その行為にオーナーが同意していたとしても、旅行業法違反は事実ですし、優良入居者が退去してしまうなど、それによって被害を受けるのはオーナーです。

その人たちは、たとえば5万円で借りた部屋を貸し出して、その差益を得ようというのです。

すでにインターネットでは、「それによって500万円の収益を、毎月稼いでいる」と豪語している人も登場しています。

「自分も楽に稼ぎたい」という者が、後から続くのではと危惧されます。

全国で頻発しているほどの事態ではないにしても、そのような輩(やから)は、これから、さらに増えていくでしょう。

旅行業法や関連法のルール整備によって民泊ビジネスが合法化されれば、さらに増えることが予想されます。

入居する理由をしっかり確認して、入居審査の徹底など、水際での防御に気を付けなければなりません。

 

積極的に活用するには

さて、この民泊を、空室対策として積極的に「活用しよう」という考えもあります。

もちろん、民泊が合法化されていることが前提です。

たしかに、ホテルや旅館以外の宿泊先を望む旅行者が増え、一方で空き家や空室が問題になっていて、両方を簡単に結びつける方法が存在するのですから、旅行者に民泊させるのは、双方の問題を解決する「策」ではあります。

もし観光地が近く、需要が望めるような条件なら、「一棟丸ごと民泊物件」として活用することは可能でしょう。

大学が移転してガラ空きになった物件とか、社宅で貸していた建物が解約で戻ってきた物件とか、あるいは一戸建て貸家などは、この民泊は活用できるのではないでしょうか。

ただし、ファミリーやカップル世帯向けの、一般の入居者さんが住んでいる物件で、外国人の民泊を併用することは、お勧めできません。

 

さて、「外国人旅行客のことなど自分には関係ない」と思われるかもしれませんが、賃貸経営のオーナーとして、この「民泊の推進」という事態が日本で進んでいることは、知っておいていただきたいと思います。
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