不動産のまめ知識

オーナー座談会「なぜ、定期借家?」

  • 2016.01.30
今回は定期借家契約についてです。

敬遠されがちな定期借家契約の利点を座談形式で見ていきましょう。

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司会 今回は、成立して15年が経過した定期借家について話をしてください。

ご所有の物件で、定期借家を採用されている方はいますか?

B 僕は基本的に定借です。

司会 5人の中でBさんだけなのですね。

T Bさんは、全部の部屋を定借で募集されているのですか?

B 基本は全部ですが、大手の法人はダメなところもあるので臨機応変にしています。

M なぜ、定期借家なのですか?

B こちらが聞きたいです(笑)。

皆さんはなぜ、定期借家でなく普通借家なのですか?

Y 特に、普通借家で困っていることはないですからね・・・。

G 定借は家賃が下がるといいますし、不動産会社も敬遠します。

T 僕は、なかなか空室が埋まらない、という恐怖がありますね。

M 僕も家賃の高いテナント物件か、自宅の転勤貸ししか使い道がないと思っていました。

本当のところはどうなんですか?

B 僕は以前に、普通借家で貸して困ったことがあり、それから定期借家に変えました。

契約を守らない不良入居者を、なかなか追い出すことができなくて、本当に苦労しました。

M 確かに、借家権は強い権利ですから、追い出すのは大変です。

Y 定借なら契約を守らない借主を追い出す事ができるのですか?

B ええ、再契約に応じなければいいですから、難しくありません。

M どういうことですか?

B 定借には「終了型」と「再契約型」とあります。

僕は再契約型で2年ごとに再契約をするのですが、著しく契約を守らない人の場合は再契約を拒否します。

G 拒否できるのですか?

B できますよ。

そういう約束で契約していますから。

G よく、定借は家賃が下がると聞きますが、それは間違った情報ですか?

B 間違いではないと思います。

「終了型」という、たとえば転勤で2年しか貸せないような条件のときは、相場通りの家賃では借り手が現れないでしょうから、当然に下がりますよね。

でも再契約型なら、いつまでも住めるのですから、家賃を下げることはないです。

G 本当に下がらないですか?

B 下がらないです。

ただし、不動産会社さんの説得が必要です。

なかには、定借なら紹介しないとか、定借なら家賃を下げないとダメとか、入居者から嫌われるとか、いろいろなことを言う方がいますね。

まるで抵抗勢力です(笑)。

Y やはり入居者さんは定借を嫌うのでしょうか。

B そんなことはありません。

まず定借とか普通借家とかを知らないです。

初めて聞く人がほとんどなので、正しく説明すれば入居者の方は問題ないです。

T どのように説明するのです?

B お引っ越しをされて生活を始めてみないと、物件の状況は分からないですよね、と。

隣に契約を守らない借主がいるかもしれませんが、この物件は、契約を守らない借主とは再契約をしないので、契約を守る人にとっては、住み心地のよい物件になるのです、と説明しています。

T なるほど、説得力がありますね。

だけど、部屋が埋まらないのでは?

という心配がどうしてもあるんですよね。

B その心配はもっともですね。

原因は、お客様を紹介してくれる不動産会社の対応です。

定借なら紹介しない、とか、紹介しないとは言わないまでも、積極的ではない不動産会社は多いですね。

Y そんなとき、どうしているのですか?

B 部屋が空くたびに図面を持って、「定借は優良な借主に好まれる貸し方」ということを説明します。

そして、不動産会社が紹介したくなるような、魅力のある部屋にします。

時間はかかりますが、コツコツと説明を続けています。

G そこまでするほど、定借が良い貸し方なのでしょうか?

B 大家にとっては、契約を守らない借主を退去させられる、というのが大きいですね。

静かに暮らす借主さんを守ることができますから。

立退きのときに立退き料がいらないのもメリットです。

あと、家賃の改定がしやすいこと、でしょうか。

G 家賃の改定がしやすいとは?

B 定借は更新でなく、その都度、新しい契約を締結するので、普通借家よりは交渉がしやすいのです。

司会 定借のデメリットは?

B 理解のない不動産会社さんには、説得が必要ということですね。

借主さんにも説明して、理解してもらう必要があります。

事前説明書という書類が増えたり、解約の通知をしなければならないルールがあるので、不動産会社さんが面倒がります(笑)。

司会 他の方はどう思われましたか?

T 契約を守らない借主を退去させられる、というのに魅力を感じました。

真剣に前向きに検討してみようと思いました。

Y 僕も考えてみます。

司会 ありがとうございました。
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