不動産のまめ知識

殺風景なお部屋でも、かわいい観葉植物があれば一気に雰囲気が華やぎます。

賃貸のお部屋でも簡単に育てられる観葉植物の特徴、育て方をご紹介します。

ちょっと部屋がさみしいなと感じている方は、是非挑戦してみて下さい。

 

寒くなって花木が少なくなるこの時期、園芸店の店頭に並ぶのが、ポインセチアやゴールドクレストといった観葉植物です。

 

鉢花に比べてそれほど管理が難しくなく、上手に育てればクリスマスからお正月、春先までお部屋を彩ってくれます。

 

【ポインセチア】

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赤と緑のコントラストが美しいポインセチアは、クリスマスカラーの鉢花として人気です。

 

花のように見える赤い部分は花を包む「苞(ほう)」で、中心の黄色い芯が花の部分です。

 

最近では苞がピンクや白のものなど、カラーバリエーションも豊富になっています。
■選び方のポイント
購入する時には、苞の色がきれいで葉に張りがあり、花が2~3個開いている株を選びます。

 

花が開きすぎているもの、下葉が落ちているものは株の鮮度がよくないので避けましょう。
■育て方のポイント
(1)日当たり
日光を好む植物なので、明るい窓辺など、日当たりのよい場所に置きましょう。

 

暗い所だと苞の色が悪くなり、落葉してしまいます。

 

また、あまり寒さに強い植物ではないため、寒風に当たっても落葉することがあります。

 

置き場所は最低温度10℃~15℃が保てる場所に。

 

夜の窓辺は思った以上に温度が下がるので、夜間は部屋の中のストーブの熱やエアコンの風が直接当たらない所に置き替えましょう。
(2)水やり
水やりは、土の表面が乾いて葉がやや垂れ始めたら、鉢底から水がしみ出るくらいにたっぷりと与えます。

 

寒い時期には、あまり水をやり過ぎると根腐れを起こしてしまいます。

 

土が十分乾いてから、天気の良い日の午前中に与えましょう。

 

鉢皿に水が溜まっていると過湿状態になるので、必ず捨ててください。
■花が咲き終わったら
花が咲き終わっても、春頃までは明るい室内に置いておきます。

 

4月下旬~5月上旬に根元から15~20cmくらいのところで切り詰め、一回り大きな鉢に植え替えます。

 

新芽が延びてきたら日当たりのよい戸外で育てます。

 

秋に苞の色が出始めたら室内に置きますが、この時、夕方5時頃から朝7時頃までは段ボール箱等で覆い、暗い状態を作ってやります。

 

ポインセチアは日照時間が短くなると花芽をつける短日植物なので、夜間に室内の照明を当てっぱなしにすると開花せず、苞もきれいに色づきません。

 

開花してからの育て方は上記と同じです。
【ゴールドクレスト】

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ライトグリーンの葉をつけるゴールドクレストは、「コニファー」と総称されるヒノキやスギ、ヒバなどの園芸用針葉樹の中でも代表的な品種です。

 

耐陰性があり乾燥にも強いことから、鉢植えや庭木として人気があります。
■育て方のポイント
(1)水やり
ゴールドクレストは乾燥を好みます。

 

水やりは土の表面が乾いたらたっぷり与える程度で、冬は控えめに。

 

また夜間、鉢の中に水分が残っていると凍って根を傷めることもあるので、水やりは天気のよい午前中にしましょう。

 

ただし冷房や暖房に当てすぎて極端に乾燥すると、葉が乾いてカサカサになり枯れてきます。

 

週に2~3回は霧吹きで葉水を与えると、葉の色が保てます。
(2)日当たりと風通し
ゴールドクレストは耐陰性がありますが、あまり長期間日陰に置きすぎると、葉が間のびしてしまい、樹形が崩れます。

 

室内なら日当たりのよい窓辺などに置きましょう。

 

また風通しの悪い場所では葉がむれて枯れてしまうので、風通しのよい場所に置きます。
(3)葉が枯れたら刈り込みを
葉先が茶色く枯れてしまった程度なら、変色した部分を切り取り、元気な葉の部分だけ残して新芽が出るのを待ちます。

 

下葉が枯れ込んでいるようなら、枯れた下葉を枝ごと全部落とし、上部を丸く刈り込んで樹形を整えてやりましょう。
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前回、前々回の2回に渡って老朽化した物件の活用方法について見ていきました。

前々回「空室対策実践塾「老朽物件の活用法とは」

前回「オーナー座談会「なぜ、リノベーションを選んだか

老朽物件の活用方法を検討した結果、「建替え」や「リフォーム」ではなく「リノベーション」を選択したら、次に考えるべきは「失敗しないリノベーション」です。

重要なのは「ターゲット」と「コスト」という2つのポイントです。

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まず「誰に暮らしてもらうか」という入居者像を、できるだけ絞り込む必要があります。

たとえば2LDKを考えてみましょう。

新築物件なら、2LDKのターゲットはカップル層やファミリー層ですが、それ以上の細かな絞り込みはしていません。

新築ですから、客層の範囲を、それほど狭める必要はないのです。

一方で、築年数の古いリノベーション物件が新築と同じ入居者層を狙っても、勝てる見込みはありません。

そこで、同じ2LDKでもターゲットを「新婚夫婦」、「DINKS」に絞り込んで、なおかつ「ペットを飼っている、あるいは飼いたい」という条件を付け足すと、その新築物件と比較しても、かなり特徴的な部屋を作ることが可能になります。

リビングルームにパソコンなどの作業ができるスペースや、玄関廻りに大きなシューズボックスやコート掛けを設置する、というような特徴です。

壁の模様や色遣いや床材やその色も、そこで暮らす方を鮮明にイメージすると、様々なアイディアが湧いてきます。

新築なら、10人中7.8人が気に入るように企画しますが、リノベーション物件なら1人か2人が気に入るくらいの「強い特徴」が必要なのです。

つぎに「どれくらいの予算まで掛けられるか」という発想も、リノベーションには必要不可欠です。

このリノベーション工事に掛けられる費用の目安は、たとえば「新婚夫婦」や「DINKS」が支払える家賃の、24ヶ月分や36ヶ月分というような上限を設けるべきです。

その予算の範囲で、ターゲットとした入居者が「喜んで暮らせる部屋づくり」を徹底して考えます。

たとえ部屋が埋まっても、回収に時間がかかるようでは、リノベーションの意味がありません。

今月はリノベーションを特集しましたが、もしご所有の物件が新築や築浅であったとしても、リノベーションの時期は必ずやってきます。

そのために蓄えたり、そのときまでにローンを完済するなど、その準備の参考にしていただけたら幸いです。

 

第一サービスでもアパート・マンションのリノベーションを承っております。

リノベーションに興味があるオーナー様、施工事例をご覧になり、ご検討ください。

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前回は老朽化した物件の活用法としてリノベーションを紹介しました。

http://www.daiichi-fu.co.jp/tips_detail/88274?from=%2Ftips_list

今回は、リノベーションをすることで満室にしたオーナーS様の、その経緯を座談会形式で紹介します。

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司会 Sさんは最近、リノベーションをして満室にしたとお聞きしました。

その経緯(いきさつ)をお話しください。

S 物件は親から引き継いだ、築38年のRC増4階建てです。

上場会社に社宅として一括で借上げてもらっていました。

ご多分に漏れず半年前に解約の連絡あり、壊して建替えるかどうか随分と迷ったのです。

F どんな間取ですか?

S 56㎡の3DKが24戸のマンションです。

6畳の和室が2つ、洋室は玄関の横の北側の4.5畳で、浴槽は小さくバランス釜で、台所は瞬間湯沸かし器で洗面からお湯も出ません(笑)。

お世辞も言えないほど厳しい条件ですよね。

社宅の借上げだから助かっていました。

F 建替えでなくリノベーションを選んだ理由は何ですか?

S 専門家のアドバイスを受けながら検討しました。

ひとつは、どちらが経済的効果が高いか、という判断で、もうひとつは、リノベするとき、どこまで現状を変更することが出来るかの判断です。

建物の構造や建て方によっては、間取を大きく変えたくても制約があると説明を受けましたので。

B 興味のある話ですね。

もっと詳しく聞かせてください。

S 建替える場合は、「どんな建物が建てられるか」が重要ですよね。

まず日影規制があるので4階建て以上は建てられないことが分かりました。

この地域は駐車場、駐輪場、ゴミ置き場等の付帯義務があるそうですが、これらは当然に必要なので問題にはなりませんでした。

ただし建て替えには、リノベーションした場合の倍以上の費用がかかります。

土地代を含めないで計算しても表面利回りが15%程度でした。

B その新築計画の間取は?

S 駅から12分の立地なので1Kは難しいと判断しました。

1Kタイプなら、もう少し良い利回りが出せそうでしたけど。

なのでカップルかファミリー層向けですね。

Т 建物の構造や建て方によって、リノベに制約があると仰っていましたが?

S 築38年ですから、間取や設備が今のニーズにまったく合っていませんよね。

だから、単に3DKを2LDKにしたり、和室を洋間に変えるだけの工夫では、投資したお金を回収できるほどの稼働率を期待できないと思いましたが、管理会社の提案は、そのような安易な方法ばかりでした。

僕は柱と壁と天井だけ残して、すべてを変えるくらいのリノベでないと戦えない、と考えたのです。

 

B 建物によっては、思い通りの変更が出来ない場合があるのですか?919422a82e8e5844b659e477bce9c6e6_s

S 専門家に聞いたら、色々と制約があることが分かりました。

まずRC造の中にも、柱や梁で建物を支えるラーメン構造と呼ばれるタイプと、壁で支えている壁式構造というのがあるそうです。

この壁式構造だと、撤去することができない壁(耐力壁という)が配置されているため、希望した通りの間取り変更ができないことがあるのですね。

僕の物件は、一般的なラーメン構造なので間取変更はOKでした。

B まだ他にも制約があるのですか?

S 部屋はコンクリートの天井と壁と床に囲まれていますが、それらが二重か、それとも直(じか)かが大きな問題なのです。

K 直(じか)とは何ですか?

S 下と上の階の間にコンクリートの床(スラブという)がありますが、部屋の床が、このスラブに直(じか)に貼られている場合が、特に昔の建物では多いそうです。

天井も同じで、上の階の床スラブに直接クロスを貼っている仕様を「直天井(じかてんじょう)」と呼ぶそうで、昔の建物には多いのだそうです。

Т 音とか直接に伝わりそうですね。

S 音の問題もありますが、もし床も天井も直(じか)なら、配管や配線がコンクリート内に打ち込まれている、ということになるので、変更するのが難しくなります。

B それで、直(じか)だったのですか?

S 天井は二重になっていましたが床は直(じか)でした。

配管は下の階の天井裏にされているので、もし工事をするときは、下のお宅にお邪魔しないとできない仕様です。

社宅で貸していたので問題にはならなかったのですね。

このままで賃貸するのはマズいので、リノベで床を二重に上げて、その中に新しい配管を通す計画で検討しました。

そのため少し天井が低くなりますが、ギリギリの線でクリアできました。

K それ以外にも制約がありますか?僕も築25年のRC造があるので心配になってきました(笑)。

S パイプスペースの位置ですね。

給排水用の配管やガス管などの配管スペースのことですが、キッチン等からの雑排水とトイレの汚水を分けるので、ひとつの住戸に2ヶ所以上あるのが普通だそうです。

自由に間取を変更できると言っても、パイプスペースと水回り設備の位置を、大きく離すことはできないそうです。

B 排水用の配管は、詰まらないための勾配が必要ですから、横に長くなるのは問題なのですね。

S これらを検証して、思い通りの工事が出来そう、ということが分かりました。

建物は構造的に、あと30年40年は持つということですし、カップル向けに徹底して拘(こだわ)った間取と仕様にすれば、築年数の古さはカバーできると思ったので、今回は建替えでなくリノベを選んだ、という次第です。

F リノベ工事をしましょう、と言っても単純ではないのですね。

もし、大掛かりな間取り変更ができないときは、リフォームの範囲で、魅力のある部屋に再生できるかどうかを検討するワケですね。

S そうですね。

リフォームだけで築38年のマイナスを埋めて戦えるかどうかの判断が鍵になりますね。

外観が綺麗になって、設備がすべて新しくなって、リビングルームが広くなっただけなら、もっと築年数の新しい物件は一杯あります。

それだけで多額の費用をかけるのは、僕は不安を感じたのです。

何といっても築38年ですからね。

司会 Sさん。

貴重な体験をお話しいただいて有難うございました。

 

いかがでしたか?

第一サービスでもアパート・マンションのリノベーションを承っております。

リノベーションに興味があるオーナー様、施工事例をご覧になり、ご検討ください。

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あるオーナーから相談を受けました。

築27年のRC造の賃貸マンションを所有していますが、外壁は傷んできて、間取や設備も現在のニーズに合わなくなっています。

「このような老朽物件の活用方法を教えてください」とのことでした。

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賃貸経営していれば必ず訪れる事態です。

ご一緒に考えてみましょう。

 

●老朽物件の活用術


このような老朽物件の活用法としては、一般的には3つの方法が考えられます。

それは「売却するか」と「建替えるか」と「再生するか」の3つです。

もし物件を売るとしたら、少しでも高く売りたいと希望するのは当然です。

購入相手は不動産投資家ですので、高い利回りを求めるでしょう。

そのためには満室(に近い)経営であることが必須条件となりますが、他にも、管理体制が良い、大規模修繕が済んでいる、などが投資家がチェックするポイントになります。

すべてに満点は難しいと思いますが、売却時期までに可能な限り目標に近づける必要があります。
つぎの「建替え」は、建物の状態が判断基準として重要なポイントになります。

すでに建物が構造的に寿命を迎えていて、修繕や改修をするより、解体して建て替えた方が経済的価値が高いなら、それは建替えのタイミングです。

でも築27年ではあり得ないでしょう。

RC造の法定耐用年数は45年ですが、実際には60年や70年くらいは物理的には使用できるはずです。

壊して建替えるには勿体ないですよね。

すると、オーナー様の一番現実的な方法は、3番めの「物件を再生させる」ということになるのではないででしょうか。

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この再生工事として考えられるのは、「リフォーム」と「リノベーション」と「大規模修繕」の3つです。

まず大規模修繕から解説すると、これは築10年~15年ごとに行う、外壁、屋上防水、サッシ廻り、鉄骨部分、住宅設備などを交換・修理・更生する工事です。

このオーナー様の物件は築27年ですので、すでに1度か2度は工事が行われているかもしれません。

1回目の大規模修繕が築10年~15年くらいで行われたなら、その目的は「出来るだけ新築当時の状態に戻す」だったと思います。

しかし今回は築27年なので、ほとんどの設備が寿命を迎えていますから、躯体だけ残してリノベーション工事をするのに最適なタイミングとなります。

なので、今回ご質問いただいたオーナー様の、「老朽物件の活用法」で一番のお勧めは、「リノベーション工事で物件を再生する」という方法となります。

そこで、「リノベーション」と「リフォーム」という言葉が混同して使われていますので、その違いを説明しておきましょう。

この2つの言葉には明確な違いがあります。

 

●リフォームとリノベーションの違い


単に言葉の違いというより、どちらを選択するかで賃貸経営上の戦略が変わります。

たとえば、築10年の貸室が「なかなか決まらない」という状況になったとき、家賃を下げる以外で検討するとしたらリフォームです。

リノベーションの検討はあり得ません。

DKと洋室の間の壁を取り払って広いLDKにするとか、水回りの設備を交換するとか、壁クロスを替えたり、照明器具を付けるなど。

これらはすべてリフォーム工事になります。

言葉で説明するなら「新築時の状態を維持しようとする工事」でしょうか。

対してリノベーションは、構造的に必要な柱と壁と天井だけ残して(これをスケルトン状態と言います)、部屋全体を構築し直します。

浴室を交換するだけでなく広くしたり、キッチンセットの場所を移して対面式にしたり、余分な廊下を排して収納を多くしたり、必要なら配管も新しく敷設し、外壁に面した壁に断熱材を入れ、床に防音のための加工をすることもあります。

「部屋が生まれ変わる」と言ってもいいでしょう。

 

そのように考えると、築10年でリノベをすることは有り得ないことが、ご理解いただけると思います。

木造なら築20年、RC造なら築30年を超えると、このままでは「お客様から振り向かれることさえない」という状態になります。

お部屋のコンセプトが、その時のお客様の希望にまったく合っていないのです。

これは 20年30年という時が流れれば当然のことですが、この状態に至ったときは小手先のリフォームでは通用しないでしょう。

家賃を下げ続けるか、新しく生まれ変わらせるか、の選択となります。

このように「リフォーム」と「リノベーション」は、建物の築年数と状況によって、賃貸経営戦略の上で選択するものですから、単なる言葉の違いを超えているのです。

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●リノベーションのメリット、デメリット


リフォームと比べた時のリノベーションのメリットは、何といっても「間取りを大幅に変更できる」点にあります。

たとえば玄関廻りを広くしたり、収納を格段に増やしたり、水回りを使いやすくするなどの、大幅な変更ができる可能性が、リノベーションにはあります。

この、玄関と収納と水回りの問題は、築27年の古い間取りが入居者から嫌われている共通の問題だと思います。

リノベーションする時はスケルトン(壁・柱・天井だけ)状態に戻しますので、見えなかった劣化部分を確認して改善することができます。

工事後の、設備の点検や補修がしやすくなるというメンテナンス性の改善をもたらします。

これがリフォームとの大きな違いです。

対してデメリットは「費用がかかる」ことです。

解体費や廃材の処理費用や足場などの仮設費用が高くつくからです。

そこでリノベーション工事をするときは、募集できる想定家賃を決めて、工事にかけられる費用の上限を決めてください。

そのためには、入居していただくターゲットを決めて、そのターゲットに選ばれる部屋づくりを、費用対効果のバランスを考えて実施することが何よりも重要です。

いかにコストを抑えるかが、リノベーション工事の成否を握っています。

 

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次回、実際にリノベーションを行って満室にしたオーナー様の経緯を紹介します。

 
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お部屋が満室になれば、オーナーは「ほっと一息」つかれることでしょう。

たとえば新築で、すべての部屋が埋まって入居が完了したとき。

あるいは一部屋が退去して、その部屋が3ヶ月ぶりに入居申し込みが入ったとき。

「これで一安心」と胸を撫で下ろすことでしょう。

そのお気持ちはよく解ります。

しかし、ここで気を抜いてはいけません。

ここから本当の賃貸経営が始まります。

 

100年後も続く商売だから

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Aさんが10万円でカメラを買ったとします。

さんざん「どれにしようか」迷ったすえに、あるカメラを選びました。

Aさんにとって その選択が正しいか間違っていたかは この時点では分かりません。

実際にカメラを何度も使ってみて、使い方についてメーカーに問い合わせたり、故障したときに相談したり、その総合的な結果で「買って良かったかどうか」を判定します。

よければファンになって友人にも勧めるでしょうし、何台も買い換えるかもしれません。

今やインターネットでは、その「口コミ」の威力は絶大です。

売ったメーカー側もそのことは心得ていて、アフターサービスに力を入れています。

100年後でも続かせたい、「売ったら終わり」の商売ではないのですから。

オーナー様もご存じの通り、これは賃貸経営という商売も同じです。

入居した時点では借主は、「ここで良かったのだろうか」と思っています。

売り手であるオーナー側は、「住んでよかった」と感じてもらうための“アフターフォロー”が必要なのです。

そのために管理会社があるのですが、オーナー様にも理解していただいて、ご一緒に考えていただくとが大切です。

 

なぜ「住んでよかった」なのかを考える

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借主から「住んでよかった」と判断してもらうことのメリットを整理してみましょう。

まず「長く住んでもらえる」ことです。

オーナー様にとっては空室を発生させないことがなにより一番です。

そして、お部屋や施設を気に入ってもらえれば「家賃を下げて」という交渉は起きくいですから、入居したときの条件のまま、住み続けてもらえます。

さらに満足している借主は、他の借主にとっても「よい存在」となります。

入居者同士のコミュニティが育てば、もっと「住みやすい空間」になるでしょう。

満足度が高ければ、空室が出たときに友人に紹介してくれるかもしれません。

また、設備の故障などの不測の事態が発生したとき、オーナー側との関係がよければ、大きなクレームには発展しません。

(もちろん管理側の対応が大事なのですが)そして退去のときも、金銭的な揉め事を防止してくれます。

オーナー様も、借主との関係が良く、快適に暮らしていることが感じられれば、賃貸経営が意義あるものになり楽しいのではないでしょうか。

清潔で綺麗で明るい共用部を目指して

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では具体的にどうすれはよいでしょう。

カメラのメーカーなら、カメラの品質を価格の範囲内で可能な限り良くします。

お客様の声を聞いて改良を重ねます。

そして質問や要望や苦情があれば真摯(しんし)に対応しようとするでしょう。

賃貸物件では、すでにご存じのことですが まず“共用部分”に気を配ります。

「清潔で綺麗で明るい共用部」が“合い言葉”です。

共用設備についても、不具合が起きるのを未然に防いで、起きたとしても速やかに対処することです。

長く住んでいただいたお客様(借主)に対しては、その期間に応じて新しい設備やその他のサービスで報いることが大切です。

しかし、お客様を大切にすることは第一ですが、他のお客様に迷惑をかける借主がいたら、断固注意して、場合によっては排除することが必要な場合もあるでしょう。

このような「借主の満足感を高める」ための具体的な事柄については、また別の機会にいくつもの事例で紹介させていただきます。

物を売る商売で大切な考えとして、「買っていただいたときでなく、満足いただいたときを大切に」という言葉があります。

賃貸経営にも通じる考えです。
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Q:新築一戸建の購入を検討するために、インターネットの不動産情報をみていたところ、良さそうな物件があったので、早速、不動産会社Aに問い合わせて、物件を見に行きました。

そこそこ気に入ったのですが、物件を探し始めて間もないのに、やたらと購入を押してくるので、A社には適当に言って断りました。

その後も、ポータルサイトなどで物件を見ていたところ、良さそうな物件を掲載しているB社に問い合わせて、物件を見学に行きましたが、希望には今一つ合いません。

ただ、B社の営業社員は、質問にも的確に応えてくれて、安心できそうなので、他の物件も紹介してもらうことにして、いくつかの物件を見せてもらったところ、最初に見た物件も案内されました。

最終的に比較すると、やはり、最初の物件にしようかと考えています。

できれば、B社の世話になりたいのですが果たしてトラブルにはならないでしょうか?

 

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A:もし、A社に黙って、B社の仲介で売買契約を締結した場合には、後述するようなトラブルになる可能性はあります。

まず決めなくてはいけないのが、その物件が本当にいいかどうかです。

希望のエリアに同じような物件は無いか、資金計画は問題ないか、間取り、環境、学区など希望する条件を満たしているかなど、もう一度考えてみましょう。

つまり、トラブルになる可能性もあることを考慮したうえでも欲しいかどうかを再検討するということです。

そのうえで、やはり最初にA社に紹介された物件がいいということであれば、次に対応方法を検討しましょう。

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A社に黙って、B社に仲介してもらうという方法も考えられますが、あまりお奨めはできません。

黙っていればA社には判らないかもしれませんが、何かのきっかけにA社に知られてしまうかもしれません。

A社と何らの約束も契約もしていないので問題はないはずと考えるかもしれませんが、万一、A社が法的手段に訴える可能性もゼロではありません。

その場合は、例え有利な結論が出たとしても、時間と費用だけでなく精神的な負担の大きさは「推して知るべし」です。

気に入った物件を見せてもらった後に、仲介手数料を割り引いてくれる業者がみつかったから、そちらの業者に乗り換えるという場合も、同じことが言えます。

大きなリスクをはらんでいることを認識しなくてはなりません。

本来であれば、B社に最初の物件を紹介された時に、実は既に、別の業者から紹介されていると知らせればよかったかもしれませんが、遅すぎることはありません。

契約の申込みを行う前に、B社に相談しましょう。

B社が信頼できる業者であれば、きちんとした対応をしてくれるはずです。

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B社の対応方法のひとつは、A社にB社から相談するということです。

そこは、プロ同士の話になりますので、両社で解決策を検討してもらえるはずです。

ただ、そこで大切なのは、仲介業者をどちらにしてもらうかの希望は伝えておくことです。

A社が信頼できないのであれば、そこは明確にしておく必要があります。

ただ、その場合でも、話が平行線になってまとまらないという可能性がまったくないわけではありません。

その時は、改めてそこで、物件をあきらめるか、A社の仲介で契約するか再検討しなくてはなりません。

もし、B社に相談して、最終的に問題が解決出来たという結論が出ても、その理由を確認しておくのを忘れてはいけません。

また、B社がA社に相談せずに、「黙っていれば大丈夫」という場合でも、前述のリスクが同じように降りかかってくる可能性が依然としてあることになるので、その場合は、今度はB社に対して、万一、A社から、仲介手数料の支払いを求められた時に、どういった対応をしてもらえるのか確認しておく必要があります。

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トラブルを避けるには、不動産会社に希望や現状を伝えることが大切です。

「以前に他の業者で物件を見ている」「物件はいいが、担当者が心配なので他の担当に代えて欲しい」など、正直に伝えれば、その場で、営業担当の方から、状況確認や対応をしてもらえるはずです。

パートナー選びには自分の現状や気持ちを開示することも大切です。
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副題に、「入居率99%、500戸を経営するカリスマオーナー直伝」とあります、この本の著者さんは、裸一貫から賃貸経営を始めて、現在は532戸を個人で所有し、99.6%(空室が2戸)という高い入居率を誇っていると、まえがきに紹介されています。

すごいオーナーさんですね。

まず巻頭に「勝てる賃貸経営の極意10カ条」が紹介されているのですが、そこには、著者が全編にわたって貫いてる主張が凝縮されているようです。

1.建設費用は坪40万以下に

2.RC造で外壁はタイル張り

3.家賃は5%安くする

4.駐車場は戸数の1.5~2倍

5.良いものを安く仕入れる

6.土地300坪なら200万の手取り

7.地元の会社を選ぶ

8.他のアパートに負けない

9.20年で借金を返す

10.不安なら家賃保証を項目ごとに説明がついていますが、その内容は本書をご確認ください。

 

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さて本書の内容は、著者からの提言を読者へのQ&Aという形式で綴られています。

いくつか気になったQ&Aを紹介させていただきます。

『先祖代々の土地の正しい活用方法は、賃貸アパマンと平面駐車場では、どっち?』という質問です。

もちろん「賃貸アパマン」ですね。

相続税や固定資産税を考えると、この答えになるでしょう。

日本では、住宅関連しか税制上の優遇措置はありません。

 

つづいて『アパマン経営のアドバイスをもらうとしたら、税理士や銀行支店長と賃貸経営コンサルタントの、どっち?』という質問。

この答えは面白く「どちらも間違い」です。

アドバイスをもらうなら「アパマン経営の成功者に学べ」と主張しています。

机上の空論より実体験からのアドバイスが勝る、ということです。

つぎは『賃貸建物を建てるとき、オーナーとして知っておくべき大切なことは、建設費用か建物の構造か、どっち?』です。

答えは「どちらも知っておくべき」。

その理由は、賃貸経営にとって建設費用は「仕入」に該当しますので「より安く」が基本。

土地の価格が坪20万円のエリアなら、坪単価40万円以上の建設費はかけないことを目安にする。

建物の構造は、建物の寿命を国が決めていますので、47年と一番長い鉄筋コンクリート造がベスト。

商売の基本は「良いものを安く仕入れる」ですから、長持ちするRC造を中堅ゼネコンに安く建ててもらうことが、他のアパマンとの競争に勝ち残る秘訣、とのことです。

 

つぎの質問は『築10年で空室が発生したら、家賃を下げるか、維持して乗り切るか、どっち?』です。
著者の答えは「家賃を下げる」でした。

築10年を過ぎると、インターネットの検索でヒットしなくなります。

多くのお客様が「築10年以内」にチェックを入れて探すからです。

なので「築10年の相場より5%安い家賃設定」を基本とすることを勧めています。

そのためには、仕入を安くしておく必要があるのです。

 

最後は『築20年以降の賃貸経営で正しい対応策は、家賃をさらに下げる、改装して家賃をあげ下げする、のどっち?』です。

著者の答えは「リノベーションして家賃をあげ下げする」。

まだ建物には20年以上の寿命がありますから、家賃の値下げだけが正しい対応ではありません。

 

このように29の質問を通して、「勝てる不動産経営の極意」を伝授しています。

お勧めの一冊です。
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Q.空室が一日も早く埋まるように募集条件を決めるときの、判断基準がありましたら教えてください。

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A.空室を埋める作業は退去連絡から始まります。

ここから、新しい借主さんが決まって家賃発生するまでを「できるだけ短くする」ということになります。

ここでよくあるのが、できるだけ高く貸したいので「この家賃で様子をみてみよう」と実験的な条件を選んでしまうことです。

それでは、すぐに1~2ヶ月のロスが生まれてしまうリスクがあります。

ですから「2ヶ月以内で決まる募集条件」をしっかりと考えて、採用することをお勧めします。

具体的には、①家賃を下げるか、②住宅設備(エアコンなど)を追加して家賃据え置きにするか、③もっと費用をかけて家賃もアップさせるかです。

何もしないで、家賃も据え置きで「すぐに決まる」ということは、よほど人気のエリアか物件でなければあり得ないと思います。

大家さんの「貸したい気持ち」より、借主さんの「借りたくなる気持ち」を優先して条件を決めることです。

 

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空室を早く決めるには、このスタートが大事になります。

前述の3つの対策のどれを選ぶかですが、「物件の築年数に応じて」という判断基準がありますので紹介します。

あくまでも一般論になりますが参考にしてください。

築年数が5年なら、家賃は据え置きか、下げても小幅で大丈夫でしょう。

まだ築浅の部類ですから、設備の追加も不要のはずです。

築10年を過ぎると人気が急に落ちるので、対策は家賃の値下げが中心になります。

まだ、高額のリフォームの時期でもありません。

築15年を過ぎると、そろそろ設備や間取が、最近のニーズに合わなくなり、また設備が故障し始める時期でもありますので、ある程度のリフォームを検討する時期でしょう。

50万~100万円のリフォームを施しても、家賃は据え置き、というのが妥当ではないでしょうか。

築20年を過ぎた物件は、40年50年を寿命と考えると半分に当たります。

外壁も含めて、間取りも変えるくらいのリノベーションを考えるにはベストタイミングです。

部屋数にもよりますが、総額で1000万円を超えるような工事となる場合もあります。

新たなスタートですから、家賃をアップすることも可能でしょう。

 

このように募集条件は、家賃を下げるとかリフォームをする、という一辺倒な考えではなく、物件の状況や築年数に応じて判断すべきです。

そのためにも、長期的な視野で考えるようにしてください。
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10月から「マイナンバー」の通知が始まります。

賃貸オーナーにとっての影響はどうなのでしょうか。

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マイナンバーというのは、国民一人ひとりが持つ12桁の番号のことです。

この番号は、今年の10月から、住民票を持っている全ての人に、1人1つのマイナンバー(個人番号)が通知されます。

そのときは、番号が書かれた紙製の「通知カード」が簡易書留で送られてくるようです。

この共通番号制度という考えは、1970年の佐藤栄作内閣の頃からあったようですね。

色々と反対もあり実現しなかったようですが、2年前の平成25年5月に法案が成立して、来年の1月からスタートする制度です。

マイナンバー制度が導入される理由として、まず、個人の所得や納税などの情報を国が把握することが挙げられています。

オーナー様の賃貸経営の所得やそれ以外の所得について、国が把握するのに便利になるワケですね。

他の理由としては、「行政コストを削減すること」や「各種行政手続きの手間を減らす」という目的もあるようです。

特に、来年の1月から交付される個人番号カードがあると、本人証明やその他の手続きが便利になると説明されています。

マイナンバーカードは健康保険証と一体化させる予定と言われています。

図書カードや、運転免許証などの役割を果たすようになることも考えられる、と言いますから『ワンカード』として一つにまとめることができると、お財布が軽量化できますね。
銀行口座とマイナンバーが結びつく?

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さて、賃貸オーナー様に関係する点としては、2018年から銀行口座を持つ人に、番号を任意で登録してもらう方針が決まっています。

銀行は、口座を持つオーナー様に対して、マイナンバーを登録するよう要請してきます。

つまり、オーナー様の銀行口座を、同意を得たうえで、マイナンバーと結びつけることが可能になります。

口座の預金状況や金銭の流れを調べられるようにすることで、申告漏れや脱税行為を防ぐのが狙いです。

遠方にある口座も、マイナンバーを利用することで、手間暇かけずに調べることができるようになります。

複数の口座に分散された金銭についても、その所在や預金金額が、当局によってつかめるようになります。

ただし、マイナンバーの登録はあくまでも任意のため、応じなくても罰則はないのですが、義務化についても2021年以降に検討されるようです。

親が子や孫へ、まとまった額の振り込みをしたような場合、これまでは特に問題にならなくても、今後は「贈与にあたる」などの指摘を受ける可能性もあります。

マイナンバー制度によって、国は税金を集めやすくなるのは間違いありません。

もちろん便利な点もあります。

戸籍や旅券、自動車登録などの手続きにもマイナンバーが使えるようですし、番号で本人確認できるので、年金受給や相続の時の必要書類が減り、手続きも簡単になる、と言われています。

旅券の申請も、現在は住民票や戸籍謄本を提出しなくてはなりませんが、番号を使えば書類提出は不要になります。

このような手続きが簡素で便利になる、というケースは、いろいろと出てくるのではないでしょうか。

いずれにしても、正しく申告して納税されていれば、何も心配することはありません。
今年の10月に通知カードが届くはずです。
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Q.火災保険の「見直しが必要かもしれない」と指摘されました。どのような理由でしょう?


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A.おそらく、今年の10月1日に実施される「保険料率改定」のことで、必要なら「見直した方がいい」とアドバイスされたのだと思います。


改定されるポイントは2つあります。

1つは「保険料率が値上げになる」ということ。

2つめは、「保険期間が最長で10年に短縮される」ということです。




Q.保険料の値上がりとは、どれくらい負担が増えるのですか


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A.それは、地域や保険内容や対象となる構造によって大きく異なりますので、一概に「いくら」とは答えられません。


最近では、大雪や洪水などの自然災害による損害が多くなって保険金の支払いが増加しているそうです。

さらに、自然災害の将来予測に「不確実な要素が増している」との研究成果が発表されたことも、値上げの一因になっています。

保険会社各社が保険料率を決めるのに参考にする数字として「参考純率」があるのですが、住宅総合保険の参考純率が平均で3.5%引き上がると発表されました。

これは平均ですので、実際の改定率は、地域や建物の構造によってマチマチです。

特に鉄筋コンクリート造の共同住宅の引き上げ率が高いのが目立ちます。

損害保険料算出機構の資料によると、東京は12%で、最も高い福岡県は24.1%の引き上げになりそうです。

逆に下がる地域や構造もあって、木造住宅が含まれるM構造は、大阪府は-16%、香川県は-20.3%の引き下げになりそうです。

オーナーさんのご所有の建物と地域と保険会社によって違いがありますので、それぞれを確認されるといいと思います。

その引き上げが本年10月1日以降の新規契約から採用されるということです。




Q.では既存の建物については関係はないのですね。


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A.いえ、関係はあります。


たとえば築10年の建物で“期間は5年”という契約の場合、本年10月1日以降に更新されるときは、値上げされた保険料となります。

保険料は長期契約の方が抑えられますので、今年の9月30日までに、たとえば15年の契約に切り替えれば、その分は「値上げ前」の長期契約割で計算された保険料となり抑えることができます。

25年なら更に割安になります。

しかし10月1日以降は10年以上の契約をすることができなくなるのです。

現在契約している保険を切り替えるときは、支払った保険料の未経過部分が払い戻されます。
それで「どのくらい下がるのか」を確認するのは無駄ではないでしょう。




Q.もし切り替えるなら契約期間以外に注意すべき点はありますか?


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A.あえて言うなら“補償内容”でしょうか。


豪雪災害や土砂災害が多い地域なのに、保険金の支払いに「免責」を付けてしまっていたり、逆に、そのような災害の可能性はないのに「免責」による保険料の引き下げをしていなかったりすると勿体ないです。

住宅火災保険の補償対象は、「火災」だけでなく台風や竜巻などの「風災」、大雪や雹(ひょう)などの「雪害」、そして「落雷」による損害もカバーしています。

そのような自然災害が増えているので安心できる要素ではありますが、「20万円以上でないと保険金がでない」などの条件が設定されている場合があるので確認が必要です。

また補償額が「時価」となっていたら、「新価」という再調達価格に変更することを検討していかがでしょう。

古い物件が大きな被害に遭ったとき、建替えや補修するための資金が足らずに困ることになってしまいます。

地震や噴火についても不安な現実が続いていますが、地震を原因とする火災や津波などの損害は「地震保険」でしか補償されません。

火山の噴火による損害を補償するのも地震保険です。

一般的な火災保険では補償されません。

ただし、地震保険は建物5千万円、家財1千万円を限度に、火災保険の30~50%の範囲内までしか補償されないことは覚えておいてください。

今回の保険料率の改定の原因は、最近の予測できない自然災害にあるのですから、オーナーさんの地域においても、そのようなリスクの増大に対する補償が付いているかは、気になるところだと思います。

もし切り替えを検討されるなら、ついでに補償内容についてもチェックされると良いと思います。
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