不動産のまめ知識

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相続税対策の中で、不良資産を売却して区分所有マンションに買い替える、という方法があります。

マンションは戸建てと比べて、一戸当たりの土地持ち分割合が低いので、相続税評価上は有利な財産と言われます。

さらにタワーマンションの高層階の部屋はもっと有利になります。

なぜなら、マンションの建物部分の評価は1階も最上階も、同じ間取りなら評価も変わらないからです。

しかし購入価格は3倍を超えるケースがあるので、極端な事例ですと、最上階の9000千万円のマンションと1階の3000万円のマンションが、相続税評価上は同じになるのです。

大きな資産の圧縮になると専門書でも紹介されています。

 

しかし、この節税策に国税庁が「待った」をかけました。

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このようなタワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示しました。

「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という通達の規定があり、全てのタワーマンションの相続について適用するかどうか検討する考えです。

国税庁が2013年までの3年間の事例を調べたところ、価格と評価額に3倍以上の差がある案件が353件もあったそうです。

過去には、相続後すぐに売り抜けて多額の「差益」を得るケースもあり、こうした節税策を薦める金融機関や税理士法人があるといいます。

国税庁の資産評価企画官は「不動産の値上がりで節税効果が大きくなっており、看過できないケースには適切に適用したい」と話しています。

 

第一不動産では、不動産の仲介や管理の他にも相続の相談・対策も扱っております。

相続にまつわる悩み、トラブルも第一不動産へお任せください。

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賃貸業界誌が恒例の「入居者に人気の設備ランキング」を発表しました!

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まず「部屋探しの時に必要と考える設備」のランキング。

単身者向けでは、1位に独立洗面台が昨年の2位からアップ。

反対に2位にTV付きインタホンでトップから陥落。

3位は洗浄機能付き便座が根強い人気です。

ファミリー向け物件は、1位は追い焚き機能で不動のトップです。

2位は独立洗面台で、当然の設備ですね。

3位はTV付きインタホンで2位からひとつ落ちています。

つぎに、「これがなければ決まらない設備」のランキングでは、単身男性の1位が洗浄機能付き便座、2位が独立洗面台。

この2つが必須設備とは贅沢になりました。

3位はTV付きインタホンです。

単身女性では、1位はTV付きインタホン、2位に男性と同じく独立洗面台が入っています。

3位はやはりセキュリティ重視でオートロックは欠かせません。

次の設備追加のときのご参考にしてください。

 

第一サービスでは、物件ごとに、ニーズにあったご提案をさせていただきます!

リフォームの際にはぜひ第一サービスまで!

 
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Q.ペット可で貸していますが、原状回復工事の負担で意見が食い違い、トラブルになってしまいました。

どのような契約にすればよいでしょうか。

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A.通常の敷金とは別に「ペット敷金」を預かってはどうでしょう。

たとえば通常の敷金1ヶ月、ペット敷金2ヶ月という具合です。

そして契約書の条項に、「ペット敷金は建物の明け渡し時に全額を償却する」と記載するのです。

さらに、飼育状態が悪く、故意過失で請求する分がペット敷金を超えたときは、「不足分を借主が負担する」という条項も入れる必要があります。

そして、契約書とは別に「ペット飼育規則」を作成して、ペットを飼育する上での細かなルールを定めて、ここにも署名捺印をもらってください。

この「ペット飼育規則」については、契約書の条項にも「別添のペット飼育規則の内容を充分に理解し、これを順守すること」という一文を入れてワンセットにしておきます。

 

Q.これで裁判になっても大丈夫ですか?

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A.裁判は裁判官の心証次第ですから、「大丈夫」という太鼓判を押すことはできません。

この裁判とは消費者契約法による違法性を争う裁判のことだと思いますが、もともと借主は消費者であり、賃貸借契約条項などについて知識が不足していることを理解した上で、それを前提に契約を進めておく必要があります。

そのために「ペット飼育規則」を別に作って署名をいただくのです。

ペット敷金を通常の敷金と別に預かり明け渡し時に全額償却し、なおかつ、足らない場合は追加で徴収するという決まりは、正直なところ消費者にはかなり不利な決め事です。

そのことも借主にきちんと説明してください。

でも、一 般的に禁止されているペット飼育を認めるのですから、原状回復の負担でトラブルになることが予想されるので、それをお互いが避けるために「やむを得ず」定めた敷金特約、という考え方です。

借主がペット飼育を希望しなければ不要な特約ですし、この特約に不満ならペットを飼わない、という選択権も借主にはあります。

そこまで説明した上で署名捺印したのですから、「消費者だから知らなかった」とは言えないと思います。

裁判の結果を心配するよりも、裁判に訴える気持ちを起こさせないことが大切だと思います。

その説明の経緯を「お互いの後日のために」と説明して録音しておくことは、退去後に裁判を起こす抑止効果が高いのでお勧めします。
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借主の退去に伴って必ず行われる「原状回復工事」には、賃貸経営にとって二つの重要な選択肢があります。

1番は「どこまで行うのか」です。

空室対策の観点から、原状回復工事の内容を考える必要があります。

2番は「貸主の出費をどう抑えるか」です。

入退去のたびに、高額の原状回復費用を貸主が負担しなければならない、としたら、賃貸経営は成り立つのでしょうか。

この2点に焦点を当ててみます。

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原状回復の目的は、「次の入居募集のために商品価値を整える」ことです。

「価値を整える」ところの「価値」とは、貸主さんが求める「家賃」によって異なります。

「家賃を高く貸したい」ときは価値も高める必要がありますので、それなりの、バリューアップを伴った原状回復工事が必要です。

反対に、相場が下がっているし、新築や築浅のライバル物件が多いので、お金をかけるよりは「値下げをして貸す」ときは、気になる箇所だけの原状回復工事で充分です。

仲介・管理会社が「リフォームをしましょう」とか「家賃を下げましょう」と提案するのは、必ずしもオーナーの都合を考えてのこととは限らないので、貸主としては、自身の考え、自身の都合で「どこまで原状回復工事を行うか」を決めるべきです。

ご自身の考えを伝えた上で、仲介・管理会社にアドバイスを求めてください。

 

原状回復工事を「気になる箇所だけ」で済ませるか、「バリューアップを伴った内容」で勝負に出るかは、物件の築年数によっても選択がかわります

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築10年を過ぎると、新築・築浅の強みは消えていますし、設備も、修繕か交換の時期を迎えています。

数年後には大規模修繕の時期が迫っていますから、それに合わせて「バリューアップ工事をする」という考えは合理的です。

また築20年を過ぎると、そのときのお客様のニーズに「まったく」合わなくなっています。

設備も交換しなければならない時期です。

木造なら「建替え時期」も意識しながら、2回目の大規模修繕に合わせてリノベーションするか、費用をかけないで取り壊しまで、家賃の値下げ戦略を基本として経営するか、の選択です。

オーナーの賃貸経営に対する、目的と考え方次第で選択肢が違ってきます。

原状回復工事は、その都度、賃貸経営の先行きを考えた上で、適切な投資をしていただきたいと思います。

 

さて、どちらにしても、退去の度に費用がかかることは避けられません。

この費用の大部分をオーナーが負担するか、出来る限り借主に負担を求めてオーナーの支出を抑えるか、この方針にも選択があります。

国土交通省のガイドラインが世に広まりました。

東京では東京ルールが施行されて、退去時の通常損耗や経年変化による修繕費用は「貸主の負担だ」という世論が形成されてきました。

中には、それらを借主に負担させる特約は「法律違反だ」という勘違いも生まれています。

テレビ番組まで、そのような誤った主張をするときがあります。

ご存じの通り、我が国には「契約自由の原則」があるので、貸主と借主が合意すれば、通常損耗や経年変化による修繕費用の一部を、借主に負担してもらうことは可能です。

たとえば、ルームクリーニング費用○○円、エアコンのクリーニング費用○○円、キッチンとトイレの消毒費用○○円を列挙して、「この通常損耗や経年変化の修繕費用は借主の負担とします」と書くことは有効です。

ただし、本来は借主が負担しなくても良い費用なので、それを負担する特約は借主の不利になりますから、契約時に納得してもらうことが必要です。

負担させる金額も一定限度を超えることは認められません。

「通常損耗や経年変化の修繕費用として」という理由と、その目的物と金額を明記する必要があります。

借主に納得させないまま契約して後日トラブルとなったとき、「契約書に書いてあるから」という事業者側の説明は、なかなか認められないのです。

しっかりした契約書類を作り、きっちりと説明をしてもらう必要があります。

これらのことを安心して任せることのできる、仲介・管理会社に依頼しなければなりません。

その他にも、「敷金2ヶ月分のうちの1ヶ月分を償却する」という約束も有効です。

ペット可なら、通常の敷金とは別に「ペット敷金」を預かって、それを償却して返還しない、という特約も有効です。

ただし有効とするには、①借主が自分に不利な条件に納得して、契約条項に確認の署名をしていること、②借主が負担する費用の目的が、通常損耗や経年変化の修繕費用と明示されて、金額が妥当な範囲内であること、が必要なのは、前述の通りです。

原状回復工事を退去のたびに「しっかりと」行うとしたら、その多額の費用負担は賃貸経営を圧迫しますので、このように、一部でも借主に負担してもらう方法があることを、知っておく必要があります。

ただし「知ったうえ」で、原状回復工事の「どこまでを」借主負担とするかは選択の余地があります。

借主の不利な条件で募集することで、部屋が決まらなかったら「元も子も」ありません。

退去時の工事をスムーズに進めて、一日も早くお客様に見ていただきたいのに、もし費用負担で揉めてしまうと工事が遅れて、ズルズルと募集の機会を失ってしまうリスクもあります。

この辺のバランスを考えながら、原状回復工事の「どこまで行うのか」と、「貸主の出費をどう抑えるか」を考えることは、空室対策としてとても重要な選択です。
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殺風景なお部屋でも、かわいい観葉植物があれば一気に雰囲気が華やぎます。

賃貸のお部屋でも簡単に育てられる観葉植物の特徴、育て方をご紹介します。

ちょっと部屋がさみしいなと感じている方は、是非挑戦してみて下さい。

 

寒くなって花木が少なくなるこの時期、園芸店の店頭に並ぶのが、ポインセチアやゴールドクレストといった観葉植物です。

 

鉢花に比べてそれほど管理が難しくなく、上手に育てればクリスマスからお正月、春先までお部屋を彩ってくれます。

 

【ポインセチア】

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赤と緑のコントラストが美しいポインセチアは、クリスマスカラーの鉢花として人気です。

 

花のように見える赤い部分は花を包む「苞(ほう)」で、中心の黄色い芯が花の部分です。

 

最近では苞がピンクや白のものなど、カラーバリエーションも豊富になっています。
■選び方のポイント
購入する時には、苞の色がきれいで葉に張りがあり、花が2~3個開いている株を選びます。

 

花が開きすぎているもの、下葉が落ちているものは株の鮮度がよくないので避けましょう。
■育て方のポイント
(1)日当たり
日光を好む植物なので、明るい窓辺など、日当たりのよい場所に置きましょう。

 

暗い所だと苞の色が悪くなり、落葉してしまいます。

 

また、あまり寒さに強い植物ではないため、寒風に当たっても落葉することがあります。

 

置き場所は最低温度10℃~15℃が保てる場所に。

 

夜の窓辺は思った以上に温度が下がるので、夜間は部屋の中のストーブの熱やエアコンの風が直接当たらない所に置き替えましょう。
(2)水やり
水やりは、土の表面が乾いて葉がやや垂れ始めたら、鉢底から水がしみ出るくらいにたっぷりと与えます。

 

寒い時期には、あまり水をやり過ぎると根腐れを起こしてしまいます。

 

土が十分乾いてから、天気の良い日の午前中に与えましょう。

 

鉢皿に水が溜まっていると過湿状態になるので、必ず捨ててください。
■花が咲き終わったら
花が咲き終わっても、春頃までは明るい室内に置いておきます。

 

4月下旬~5月上旬に根元から15~20cmくらいのところで切り詰め、一回り大きな鉢に植え替えます。

 

新芽が延びてきたら日当たりのよい戸外で育てます。

 

秋に苞の色が出始めたら室内に置きますが、この時、夕方5時頃から朝7時頃までは段ボール箱等で覆い、暗い状態を作ってやります。

 

ポインセチアは日照時間が短くなると花芽をつける短日植物なので、夜間に室内の照明を当てっぱなしにすると開花せず、苞もきれいに色づきません。

 

開花してからの育て方は上記と同じです。
【ゴールドクレスト】

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ライトグリーンの葉をつけるゴールドクレストは、「コニファー」と総称されるヒノキやスギ、ヒバなどの園芸用針葉樹の中でも代表的な品種です。

 

耐陰性があり乾燥にも強いことから、鉢植えや庭木として人気があります。
■育て方のポイント
(1)水やり
ゴールドクレストは乾燥を好みます。

 

水やりは土の表面が乾いたらたっぷり与える程度で、冬は控えめに。

 

また夜間、鉢の中に水分が残っていると凍って根を傷めることもあるので、水やりは天気のよい午前中にしましょう。

 

ただし冷房や暖房に当てすぎて極端に乾燥すると、葉が乾いてカサカサになり枯れてきます。

 

週に2~3回は霧吹きで葉水を与えると、葉の色が保てます。
(2)日当たりと風通し
ゴールドクレストは耐陰性がありますが、あまり長期間日陰に置きすぎると、葉が間のびしてしまい、樹形が崩れます。

 

室内なら日当たりのよい窓辺などに置きましょう。

 

また風通しの悪い場所では葉がむれて枯れてしまうので、風通しのよい場所に置きます。
(3)葉が枯れたら刈り込みを
葉先が茶色く枯れてしまった程度なら、変色した部分を切り取り、元気な葉の部分だけ残して新芽が出るのを待ちます。

 

下葉が枯れ込んでいるようなら、枯れた下葉を枝ごと全部落とし、上部を丸く刈り込んで樹形を整えてやりましょう。
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前回、前々回の2回に渡って老朽化した物件の活用方法について見ていきました。

前々回「空室対策実践塾「老朽物件の活用法とは」

前回「オーナー座談会「なぜ、リノベーションを選んだか

老朽物件の活用方法を検討した結果、「建替え」や「リフォーム」ではなく「リノベーション」を選択したら、次に考えるべきは「失敗しないリノベーション」です。

重要なのは「ターゲット」と「コスト」という2つのポイントです。

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まず「誰に暮らしてもらうか」という入居者像を、できるだけ絞り込む必要があります。

たとえば2LDKを考えてみましょう。

新築物件なら、2LDKのターゲットはカップル層やファミリー層ですが、それ以上の細かな絞り込みはしていません。

新築ですから、客層の範囲を、それほど狭める必要はないのです。

一方で、築年数の古いリノベーション物件が新築と同じ入居者層を狙っても、勝てる見込みはありません。

そこで、同じ2LDKでもターゲットを「新婚夫婦」、「DINKS」に絞り込んで、なおかつ「ペットを飼っている、あるいは飼いたい」という条件を付け足すと、その新築物件と比較しても、かなり特徴的な部屋を作ることが可能になります。

リビングルームにパソコンなどの作業ができるスペースや、玄関廻りに大きなシューズボックスやコート掛けを設置する、というような特徴です。

壁の模様や色遣いや床材やその色も、そこで暮らす方を鮮明にイメージすると、様々なアイディアが湧いてきます。

新築なら、10人中7.8人が気に入るように企画しますが、リノベーション物件なら1人か2人が気に入るくらいの「強い特徴」が必要なのです。

つぎに「どれくらいの予算まで掛けられるか」という発想も、リノベーションには必要不可欠です。

このリノベーション工事に掛けられる費用の目安は、たとえば「新婚夫婦」や「DINKS」が支払える家賃の、24ヶ月分や36ヶ月分というような上限を設けるべきです。

その予算の範囲で、ターゲットとした入居者が「喜んで暮らせる部屋づくり」を徹底して考えます。

たとえ部屋が埋まっても、回収に時間がかかるようでは、リノベーションの意味がありません。

今月はリノベーションを特集しましたが、もしご所有の物件が新築や築浅であったとしても、リノベーションの時期は必ずやってきます。

そのために蓄えたり、そのときまでにローンを完済するなど、その準備の参考にしていただけたら幸いです。

 

第一サービスでもアパート・マンションのリノベーションを承っております。

リノベーションに興味があるオーナー様、施工事例をご覧になり、ご検討ください。

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前回は老朽化した物件の活用法としてリノベーションを紹介しました。

http://www.daiichi-fu.co.jp/tips_detail/88274?from=%2Ftips_list

今回は、リノベーションをすることで満室にしたオーナーS様の、その経緯を座談会形式で紹介します。

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司会 Sさんは最近、リノベーションをして満室にしたとお聞きしました。

その経緯(いきさつ)をお話しください。

S 物件は親から引き継いだ、築38年のRC増4階建てです。

上場会社に社宅として一括で借上げてもらっていました。

ご多分に漏れず半年前に解約の連絡あり、壊して建替えるかどうか随分と迷ったのです。

F どんな間取ですか?

S 56㎡の3DKが24戸のマンションです。

6畳の和室が2つ、洋室は玄関の横の北側の4.5畳で、浴槽は小さくバランス釜で、台所は瞬間湯沸かし器で洗面からお湯も出ません(笑)。

お世辞も言えないほど厳しい条件ですよね。

社宅の借上げだから助かっていました。

F 建替えでなくリノベーションを選んだ理由は何ですか?

S 専門家のアドバイスを受けながら検討しました。

ひとつは、どちらが経済的効果が高いか、という判断で、もうひとつは、リノベするとき、どこまで現状を変更することが出来るかの判断です。

建物の構造や建て方によっては、間取を大きく変えたくても制約があると説明を受けましたので。

B 興味のある話ですね。

もっと詳しく聞かせてください。

S 建替える場合は、「どんな建物が建てられるか」が重要ですよね。

まず日影規制があるので4階建て以上は建てられないことが分かりました。

この地域は駐車場、駐輪場、ゴミ置き場等の付帯義務があるそうですが、これらは当然に必要なので問題にはなりませんでした。

ただし建て替えには、リノベーションした場合の倍以上の費用がかかります。

土地代を含めないで計算しても表面利回りが15%程度でした。

B その新築計画の間取は?

S 駅から12分の立地なので1Kは難しいと判断しました。

1Kタイプなら、もう少し良い利回りが出せそうでしたけど。

なのでカップルかファミリー層向けですね。

Т 建物の構造や建て方によって、リノベに制約があると仰っていましたが?

S 築38年ですから、間取や設備が今のニーズにまったく合っていませんよね。

だから、単に3DKを2LDKにしたり、和室を洋間に変えるだけの工夫では、投資したお金を回収できるほどの稼働率を期待できないと思いましたが、管理会社の提案は、そのような安易な方法ばかりでした。

僕は柱と壁と天井だけ残して、すべてを変えるくらいのリノベでないと戦えない、と考えたのです。

 

B 建物によっては、思い通りの変更が出来ない場合があるのですか?919422a82e8e5844b659e477bce9c6e6_s

S 専門家に聞いたら、色々と制約があることが分かりました。

まずRC造の中にも、柱や梁で建物を支えるラーメン構造と呼ばれるタイプと、壁で支えている壁式構造というのがあるそうです。

この壁式構造だと、撤去することができない壁(耐力壁という)が配置されているため、希望した通りの間取り変更ができないことがあるのですね。

僕の物件は、一般的なラーメン構造なので間取変更はOKでした。

B まだ他にも制約があるのですか?

S 部屋はコンクリートの天井と壁と床に囲まれていますが、それらが二重か、それとも直(じか)かが大きな問題なのです。

K 直(じか)とは何ですか?

S 下と上の階の間にコンクリートの床(スラブという)がありますが、部屋の床が、このスラブに直(じか)に貼られている場合が、特に昔の建物では多いそうです。

天井も同じで、上の階の床スラブに直接クロスを貼っている仕様を「直天井(じかてんじょう)」と呼ぶそうで、昔の建物には多いのだそうです。

Т 音とか直接に伝わりそうですね。

S 音の問題もありますが、もし床も天井も直(じか)なら、配管や配線がコンクリート内に打ち込まれている、ということになるので、変更するのが難しくなります。

B それで、直(じか)だったのですか?

S 天井は二重になっていましたが床は直(じか)でした。

配管は下の階の天井裏にされているので、もし工事をするときは、下のお宅にお邪魔しないとできない仕様です。

社宅で貸していたので問題にはならなかったのですね。

このままで賃貸するのはマズいので、リノベで床を二重に上げて、その中に新しい配管を通す計画で検討しました。

そのため少し天井が低くなりますが、ギリギリの線でクリアできました。

K それ以外にも制約がありますか?僕も築25年のRC造があるので心配になってきました(笑)。

S パイプスペースの位置ですね。

給排水用の配管やガス管などの配管スペースのことですが、キッチン等からの雑排水とトイレの汚水を分けるので、ひとつの住戸に2ヶ所以上あるのが普通だそうです。

自由に間取を変更できると言っても、パイプスペースと水回り設備の位置を、大きく離すことはできないそうです。

B 排水用の配管は、詰まらないための勾配が必要ですから、横に長くなるのは問題なのですね。

S これらを検証して、思い通りの工事が出来そう、ということが分かりました。

建物は構造的に、あと30年40年は持つということですし、カップル向けに徹底して拘(こだわ)った間取と仕様にすれば、築年数の古さはカバーできると思ったので、今回は建替えでなくリノベを選んだ、という次第です。

F リノベ工事をしましょう、と言っても単純ではないのですね。

もし、大掛かりな間取り変更ができないときは、リフォームの範囲で、魅力のある部屋に再生できるかどうかを検討するワケですね。

S そうですね。

リフォームだけで築38年のマイナスを埋めて戦えるかどうかの判断が鍵になりますね。

外観が綺麗になって、設備がすべて新しくなって、リビングルームが広くなっただけなら、もっと築年数の新しい物件は一杯あります。

それだけで多額の費用をかけるのは、僕は不安を感じたのです。

何といっても築38年ですからね。

司会 Sさん。

貴重な体験をお話しいただいて有難うございました。

 

いかがでしたか?

第一サービスでもアパート・マンションのリノベーションを承っております。

リノベーションに興味があるオーナー様、施工事例をご覧になり、ご検討ください。

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あるオーナーから相談を受けました。

築27年のRC造の賃貸マンションを所有していますが、外壁は傷んできて、間取や設備も現在のニーズに合わなくなっています。

「このような老朽物件の活用方法を教えてください」とのことでした。

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賃貸経営していれば必ず訪れる事態です。

ご一緒に考えてみましょう。

 

●老朽物件の活用術


このような老朽物件の活用法としては、一般的には3つの方法が考えられます。

それは「売却するか」と「建替えるか」と「再生するか」の3つです。

もし物件を売るとしたら、少しでも高く売りたいと希望するのは当然です。

購入相手は不動産投資家ですので、高い利回りを求めるでしょう。

そのためには満室(に近い)経営であることが必須条件となりますが、他にも、管理体制が良い、大規模修繕が済んでいる、などが投資家がチェックするポイントになります。

すべてに満点は難しいと思いますが、売却時期までに可能な限り目標に近づける必要があります。
つぎの「建替え」は、建物の状態が判断基準として重要なポイントになります。

すでに建物が構造的に寿命を迎えていて、修繕や改修をするより、解体して建て替えた方が経済的価値が高いなら、それは建替えのタイミングです。

でも築27年ではあり得ないでしょう。

RC造の法定耐用年数は45年ですが、実際には60年や70年くらいは物理的には使用できるはずです。

壊して建替えるには勿体ないですよね。

すると、オーナー様の一番現実的な方法は、3番めの「物件を再生させる」ということになるのではないででしょうか。

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この再生工事として考えられるのは、「リフォーム」と「リノベーション」と「大規模修繕」の3つです。

まず大規模修繕から解説すると、これは築10年~15年ごとに行う、外壁、屋上防水、サッシ廻り、鉄骨部分、住宅設備などを交換・修理・更生する工事です。

このオーナー様の物件は築27年ですので、すでに1度か2度は工事が行われているかもしれません。

1回目の大規模修繕が築10年~15年くらいで行われたなら、その目的は「出来るだけ新築当時の状態に戻す」だったと思います。

しかし今回は築27年なので、ほとんどの設備が寿命を迎えていますから、躯体だけ残してリノベーション工事をするのに最適なタイミングとなります。

なので、今回ご質問いただいたオーナー様の、「老朽物件の活用法」で一番のお勧めは、「リノベーション工事で物件を再生する」という方法となります。

そこで、「リノベーション」と「リフォーム」という言葉が混同して使われていますので、その違いを説明しておきましょう。

この2つの言葉には明確な違いがあります。

 

●リフォームとリノベーションの違い


単に言葉の違いというより、どちらを選択するかで賃貸経営上の戦略が変わります。

たとえば、築10年の貸室が「なかなか決まらない」という状況になったとき、家賃を下げる以外で検討するとしたらリフォームです。

リノベーションの検討はあり得ません。

DKと洋室の間の壁を取り払って広いLDKにするとか、水回りの設備を交換するとか、壁クロスを替えたり、照明器具を付けるなど。

これらはすべてリフォーム工事になります。

言葉で説明するなら「新築時の状態を維持しようとする工事」でしょうか。

対してリノベーションは、構造的に必要な柱と壁と天井だけ残して(これをスケルトン状態と言います)、部屋全体を構築し直します。

浴室を交換するだけでなく広くしたり、キッチンセットの場所を移して対面式にしたり、余分な廊下を排して収納を多くしたり、必要なら配管も新しく敷設し、外壁に面した壁に断熱材を入れ、床に防音のための加工をすることもあります。

「部屋が生まれ変わる」と言ってもいいでしょう。

 

そのように考えると、築10年でリノベをすることは有り得ないことが、ご理解いただけると思います。

木造なら築20年、RC造なら築30年を超えると、このままでは「お客様から振り向かれることさえない」という状態になります。

お部屋のコンセプトが、その時のお客様の希望にまったく合っていないのです。

これは 20年30年という時が流れれば当然のことですが、この状態に至ったときは小手先のリフォームでは通用しないでしょう。

家賃を下げ続けるか、新しく生まれ変わらせるか、の選択となります。

このように「リフォーム」と「リノベーション」は、建物の築年数と状況によって、賃貸経営戦略の上で選択するものですから、単なる言葉の違いを超えているのです。

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●リノベーションのメリット、デメリット


リフォームと比べた時のリノベーションのメリットは、何といっても「間取りを大幅に変更できる」点にあります。

たとえば玄関廻りを広くしたり、収納を格段に増やしたり、水回りを使いやすくするなどの、大幅な変更ができる可能性が、リノベーションにはあります。

この、玄関と収納と水回りの問題は、築27年の古い間取りが入居者から嫌われている共通の問題だと思います。

リノベーションする時はスケルトン(壁・柱・天井だけ)状態に戻しますので、見えなかった劣化部分を確認して改善することができます。

工事後の、設備の点検や補修がしやすくなるというメンテナンス性の改善をもたらします。

これがリフォームとの大きな違いです。

対してデメリットは「費用がかかる」ことです。

解体費や廃材の処理費用や足場などの仮設費用が高くつくからです。

そこでリノベーション工事をするときは、募集できる想定家賃を決めて、工事にかけられる費用の上限を決めてください。

そのためには、入居していただくターゲットを決めて、そのターゲットに選ばれる部屋づくりを、費用対効果のバランスを考えて実施することが何よりも重要です。

いかにコストを抑えるかが、リノベーション工事の成否を握っています。

 

第一サービスでもアパート・マンションのリノベーションを承っております。

リノベーションに興味があるオーナー様、施工事例をご覧になり、ご検討ください。

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次回、実際にリノベーションを行って満室にしたオーナー様の経緯を紹介します。

 
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お部屋が満室になれば、オーナーは「ほっと一息」つかれることでしょう。

たとえば新築で、すべての部屋が埋まって入居が完了したとき。

あるいは一部屋が退去して、その部屋が3ヶ月ぶりに入居申し込みが入ったとき。

「これで一安心」と胸を撫で下ろすことでしょう。

そのお気持ちはよく解ります。

しかし、ここで気を抜いてはいけません。

ここから本当の賃貸経営が始まります。

 

100年後も続く商売だから

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Aさんが10万円でカメラを買ったとします。

さんざん「どれにしようか」迷ったすえに、あるカメラを選びました。

Aさんにとって その選択が正しいか間違っていたかは この時点では分かりません。

実際にカメラを何度も使ってみて、使い方についてメーカーに問い合わせたり、故障したときに相談したり、その総合的な結果で「買って良かったかどうか」を判定します。

よければファンになって友人にも勧めるでしょうし、何台も買い換えるかもしれません。

今やインターネットでは、その「口コミ」の威力は絶大です。

売ったメーカー側もそのことは心得ていて、アフターサービスに力を入れています。

100年後でも続かせたい、「売ったら終わり」の商売ではないのですから。

オーナー様もご存じの通り、これは賃貸経営という商売も同じです。

入居した時点では借主は、「ここで良かったのだろうか」と思っています。

売り手であるオーナー側は、「住んでよかった」と感じてもらうための“アフターフォロー”が必要なのです。

そのために管理会社があるのですが、オーナー様にも理解していただいて、ご一緒に考えていただくとが大切です。

 

なぜ「住んでよかった」なのかを考える

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借主から「住んでよかった」と判断してもらうことのメリットを整理してみましょう。

まず「長く住んでもらえる」ことです。

オーナー様にとっては空室を発生させないことがなにより一番です。

そして、お部屋や施設を気に入ってもらえれば「家賃を下げて」という交渉は起きくいですから、入居したときの条件のまま、住み続けてもらえます。

さらに満足している借主は、他の借主にとっても「よい存在」となります。

入居者同士のコミュニティが育てば、もっと「住みやすい空間」になるでしょう。

満足度が高ければ、空室が出たときに友人に紹介してくれるかもしれません。

また、設備の故障などの不測の事態が発生したとき、オーナー側との関係がよければ、大きなクレームには発展しません。

(もちろん管理側の対応が大事なのですが)そして退去のときも、金銭的な揉め事を防止してくれます。

オーナー様も、借主との関係が良く、快適に暮らしていることが感じられれば、賃貸経営が意義あるものになり楽しいのではないでしょうか。

清潔で綺麗で明るい共用部を目指して

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では具体的にどうすれはよいでしょう。

カメラのメーカーなら、カメラの品質を価格の範囲内で可能な限り良くします。

お客様の声を聞いて改良を重ねます。

そして質問や要望や苦情があれば真摯(しんし)に対応しようとするでしょう。

賃貸物件では、すでにご存じのことですが まず“共用部分”に気を配ります。

「清潔で綺麗で明るい共用部」が“合い言葉”です。

共用設備についても、不具合が起きるのを未然に防いで、起きたとしても速やかに対処することです。

長く住んでいただいたお客様(借主)に対しては、その期間に応じて新しい設備やその他のサービスで報いることが大切です。

しかし、お客様を大切にすることは第一ですが、他のお客様に迷惑をかける借主がいたら、断固注意して、場合によっては排除することが必要な場合もあるでしょう。

このような「借主の満足感を高める」ための具体的な事柄については、また別の機会にいくつもの事例で紹介させていただきます。

物を売る商売で大切な考えとして、「買っていただいたときでなく、満足いただいたときを大切に」という言葉があります。

賃貸経営にも通じる考えです。
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Q:新築一戸建の購入を検討するために、インターネットの不動産情報をみていたところ、良さそうな物件があったので、早速、不動産会社Aに問い合わせて、物件を見に行きました。

そこそこ気に入ったのですが、物件を探し始めて間もないのに、やたらと購入を押してくるので、A社には適当に言って断りました。

その後も、ポータルサイトなどで物件を見ていたところ、良さそうな物件を掲載しているB社に問い合わせて、物件を見学に行きましたが、希望には今一つ合いません。

ただ、B社の営業社員は、質問にも的確に応えてくれて、安心できそうなので、他の物件も紹介してもらうことにして、いくつかの物件を見せてもらったところ、最初に見た物件も案内されました。

最終的に比較すると、やはり、最初の物件にしようかと考えています。

できれば、B社の世話になりたいのですが果たしてトラブルにはならないでしょうか?

 

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A:もし、A社に黙って、B社の仲介で売買契約を締結した場合には、後述するようなトラブルになる可能性はあります。

まず決めなくてはいけないのが、その物件が本当にいいかどうかです。

希望のエリアに同じような物件は無いか、資金計画は問題ないか、間取り、環境、学区など希望する条件を満たしているかなど、もう一度考えてみましょう。

つまり、トラブルになる可能性もあることを考慮したうえでも欲しいかどうかを再検討するということです。

そのうえで、やはり最初にA社に紹介された物件がいいということであれば、次に対応方法を検討しましょう。

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A社に黙って、B社に仲介してもらうという方法も考えられますが、あまりお奨めはできません。

黙っていればA社には判らないかもしれませんが、何かのきっかけにA社に知られてしまうかもしれません。

A社と何らの約束も契約もしていないので問題はないはずと考えるかもしれませんが、万一、A社が法的手段に訴える可能性もゼロではありません。

その場合は、例え有利な結論が出たとしても、時間と費用だけでなく精神的な負担の大きさは「推して知るべし」です。

気に入った物件を見せてもらった後に、仲介手数料を割り引いてくれる業者がみつかったから、そちらの業者に乗り換えるという場合も、同じことが言えます。

大きなリスクをはらんでいることを認識しなくてはなりません。

本来であれば、B社に最初の物件を紹介された時に、実は既に、別の業者から紹介されていると知らせればよかったかもしれませんが、遅すぎることはありません。

契約の申込みを行う前に、B社に相談しましょう。

B社が信頼できる業者であれば、きちんとした対応をしてくれるはずです。

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B社の対応方法のひとつは、A社にB社から相談するということです。

そこは、プロ同士の話になりますので、両社で解決策を検討してもらえるはずです。

ただ、そこで大切なのは、仲介業者をどちらにしてもらうかの希望は伝えておくことです。

A社が信頼できないのであれば、そこは明確にしておく必要があります。

ただ、その場合でも、話が平行線になってまとまらないという可能性がまったくないわけではありません。

その時は、改めてそこで、物件をあきらめるか、A社の仲介で契約するか再検討しなくてはなりません。

もし、B社に相談して、最終的に問題が解決出来たという結論が出ても、その理由を確認しておくのを忘れてはいけません。

また、B社がA社に相談せずに、「黙っていれば大丈夫」という場合でも、前述のリスクが同じように降りかかってくる可能性が依然としてあることになるので、その場合は、今度はB社に対して、万一、A社から、仲介手数料の支払いを求められた時に、どういった対応をしてもらえるのか確認しておく必要があります。

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トラブルを避けるには、不動産会社に希望や現状を伝えることが大切です。

「以前に他の業者で物件を見ている」「物件はいいが、担当者が心配なので他の担当に代えて欲しい」など、正直に伝えれば、その場で、営業担当の方から、状況確認や対応をしてもらえるはずです。

パートナー選びには自分の現状や気持ちを開示することも大切です。
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