不動産のまめ知識

暑さ対策のヒント


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そろそろ梅雨明けの季節、外出から帰ってきた時、部屋の中は蒸し風呂状態だったりすると、もう大変。

そんなときには、応急処置としてエアコンをかけるのもいいけれど、少し部屋が涼しくなったら、エアコンを止めて、自然の風で涼をとりたいところ。 やっぱり、その方が健康的です。

ということで、今回は、アロマ効果や扇風機と換気でお部屋の中を涼しくする裏技をご紹介!

アロマ効果ですっきり!


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まずは、香りの効果で涼しくなれる、アロマによる納涼効果を試してみましょう。

レモンやミント、ユーカリなどクール系のアロマオイルがお薦めです。

バニラなどの甘い香りは、かえって逆効果となってしまいますので避けましょう。

さて、アロマオイルをセットする際には、単純に部屋の中を香りスプレーなどで振り掛けても、そこが風下だったら、あっという間に香りは床に落ちてしまいます。

なので、アロマをセットする場所は風が通る風上にセットするのがコツです。

そして、更に一工夫!外気の入り口となる窓のあたりの、カーテンを束ねる紐などにアロマオイルを染み込ませたガーゼをセットしてみましょう。

そうすれば窓から風が入るたびに涼しげな香りが部屋の中に広がって、爽やかな気分を楽しむことが出来ます!

扇風機にも工夫を!


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次に、扇風機にも一工夫。水で湿らせたガーゼなどの薄手の布を扇風機のファンのカバーの外側(カバーの内側はキケンですのでおやめください)に紐などで固定して風を送ってみて下さい。

するとひんやりと水分をふくんだ風が送られ、これがなかなか涼しいのです。

冷気が弱まってきたら、霧吹きなどで湿らせると、何度でも涼しくなれます。意外と湿気が気になることはなく、ヒンヤリとして気持ちいいものです。

ここにもアロマオイルを含ませると、いい香りが部屋の中に広がって効果倍増。これは、かなりオススメです。

窓と扇風機


エアコンを止めて、お部屋に風を入れる時は、窓かドアを二ケ所以上、開けて風通しをよくするのは基本中の基本。

さて、ここで扇風機の置き場所と向きは、どうするのが最適でしょうか?

普通は、窓際に扇風機を置いて、部屋の中に向かって風を送り込みがちですが、実は風の出口になる窓から扇風機を部屋の外に向けるのが正解です。

部屋の中の暑い空気が追い出され、風通しがうんとよくなるのです。普段から風の流れを把握して、扇風機を置く窓、つまり風の出口になる窓を見つけておくといいでしょう。

また、エアコンと扇風機を併用する場合、扇風機を下に向けて送風するとお部屋の下の方にたまり気味な冷気が部屋中に拡散されます。

冬に暖気がたまるお部屋の天井付近に扇風機やサーキュレーターを使って空気を動かすのと同じ発想です。是非、試してください。

無駄も無くして涼しさUP!


最後に、その他の電化製品にも目を向けてみましょう。例えば「照明」。暑い季節に、室内の照明を煌々と照らしていると、それだけで暑く感じるもの。

照明はこまめに消灯して必要以上の明るさ設定をしないことが基本。

また、照明の色によってもだいぶ印象も変わります。ちょっとした照明器具で涼しさを演出するのもいいですね。

それから、一見、無関係に思える冷蔵庫の詰め込み過ぎも室温上昇の一因といえます。

いっぱいに詰まった庫内のものを冷やそうとすると、冷蔵庫の消費電力が増えて放熱も高まり、その結果「暑い!」となるわけです。

火を使うキッチンの熱気を抑えるためにも、暑い季節こそ冷蔵庫のスッキリ収納を心がけましょう。

蒸し暑い季節、リゾートに行けなくても、ちょっとした工夫で気分爽快に!
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マンションに住むならどっちがいいか考えて頂こうと思います。「私は一戸建派だから関係ない!」とは言わずにお付き合い下さい。

まず、1回目は「上層階VS低層階」について触れてみます。

 

《高層階のメリット》


高層階のメリットを挙げてみると、

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①眺望・日当たりがいい事。特にタワーマンションであれば周りに視界を遮るものがないので、その眺望は格別でしょう。
②資産価値が高い。高層階の住戸は人気が高いこともあり低層階に比べると資産価値が落ち難いと言えます。
③相続税の節税効果が高い。マンションの評価額は土地の持ち分と住戸面積で決まります。なので、同じ広さであれば高層階も低層階も評価額は同じになります。高層階は低層階に比べると実際の資産価値は高いので、評価額の圧縮効果が得られ、相続時の節税効果が期待できます。
④ハエや蚊などの虫が少ない。窓を開けても外からハエや蚊が侵入することもなく、虫に悩まされるこが少ないと言えます。

《高層階のデメリット》


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次に高層階のデメリットは
①エレベーター待ちが長い。エレベータの台数が少ないマンションだと朝エレベータに乗るのに時間がかかることがあります。
②外出が面倒になる。ちょっと外出するにもマンションから出るのに時間がかかってしまい、外出するのが面倒だと感じられます。
②災害時の階段の上り下りがきつい。上層階になればなるほど、階段での上り下りはかなりきつくなります。
③地震や風の揺れを大きく感じる。構造にもよりますが、上層階は地震や強風による揺れを大きく感じます。
④外部からの騒音が気になる。高層なので音は静かそうに思えますが、実は高層階のほうが外部のさまざまな音を拾って、低層階よりも音がうるさいことがあります。

さて、いかがでしょう、高層階にしますか?この続きは、後日追加予定の、低層階のメリットとデメリットで!
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「離婚する時に家はどうする?」


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Aさんは、事情はともあれ、奥さんと離婚に向けて話し合いを続けています。

慰謝料や月々の生活費の額、支払い方法などはどうやらまとまりそうな段階まできました。
ただ、そこまで来て、問題となってきたのが、8年前に購入したマンションの扱い。住宅ローンはあと22年も残っています。

名義はAさんが3分の2で奥さんが3分の1の共有名義。

売却するのがいいのか、どちらかが住むのがいいのか… さて、どうしたらいいのでしょうか?

「まずは売却を検討」


離婚しようとする夫婦が共有名義で不動産を所有する場合。

選択肢はいくつかありますが、特に住宅ローンが残っている場合は、まずは売却を検討することをお薦めします。
なぜ、売却した方がいいのかを、売却しなかった時の問題点から考えてみましょう。
共有名義の不動産をそのまま所有し続ける場合に予想される問題点のひとつめは、将来売却しようとしても、お互いの都合が合わず、売ろうにも売れない状態になってしまう危険がありということです。
今回のAさんには子供はいませんが、もしどちらかが子供と一緒に住み続けたような場合、住んでいる人間は住み続けたい。

住んでいない方は、例えば住宅ローンの支払いが厳しくなってきたので売却したいなど、離婚してしまうと両者の希望は合わないのが基本と考えておく必要があります。

「共同名義のリスク」


共有名義のまま残しておく場合のふたつめの問題点は、万一、どちらかが亡くなってしまった時に、亡くなった人の名義はその人の相続人が相続することになるということです

もし、なくなった人が再婚して、子供がいたら、ひとつのマンションをまったく面識のない人間同士が所有することになります。

そうなると、その不動産をどうするか、すんなりと話がまとまる方が少ないことが象像されます。

また、例としては多くありませんが、自分の持分を第三者に売却してしまう危険もあります。

不動産はマンションならマンションそのものを売却するしかないと思いがちですが、自分の持分だけを売却することも可能なのです。

これまた、大きな問題を抱えることになってしまいます。

 

「単独名義に変える」


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以上の例から、離婚してからも、不動産を共有名義で持ち続けるには相当にリスクが高いことがお分かりいただけたかと思います。
こういったことからも、まずは売却を検討した方がいいということなのですが、それでもどうしても、売却せずに住み続けたいというような場合は、単独名義に変えることを検討しましょう。

ただ、これも一筋縄ではいきません。
つまり、どちらか一方が慰謝料として不動産をもらうという形式をとるという方法です。

離婚の慰謝料には税金がかかりませんので、贈与税の心配もいりません。
ただ、いいことばかりでもありません。ひとつは、慰謝料を不動産であげた方に税金がかかる場合があるということです。

これは税務上、不動産をあげた方はお金の代わりに、不動産を売って慰謝料を払ったとみなされてしまい、マンションを買った時より、価値が上がっている時は利益が出たとみなされて、課税される可能性があるということです。なので、必ず税理士等の専門家のアドバイスが必要になります。
ふたつめは、住宅ローンをどうするかという問題。

例えば、離婚して不動産は元奥さんの名義で、住宅ローンの返済はそこに住んでいない元夫という場合。

もし、元夫が住宅ローンを滞納したら、いくら離婚をしているからと言っても、支払いの責任から逃れることはできず、最悪は不動産を売却せざるを得なくなります。

それではと、言って不動産を単独する方に安定した収入がなければ、住宅ローンの借り換えも難しいのが現実です。

簡単に単独名義にと言えない理由がここにあります。
いかがでしょう。何も共有名義を避ける必要はありません。

不動産を買う時に、離婚の事を考えて検討する夫婦はいません。

要は、離婚する場合は、特に不動産については専門家のアドバイスを受けながら、出来る限りリスクを避けて話し合いをする必要があるというお話です。
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Q 68歳の16世帯アパートオーナーです。借入は残っていません。
サラリーマンを62歳で退職しましたが、特に体の不具合はなく健康です。
家族は妻と子供3人(長男、長女、次女)で、皆 家庭をもって独立しています。


相続税も上がったので心配ですが、まず遺言を残しておいた方がいいと聞きました。


どうなんでしょうか。


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A 日本は高齢化や家族形態の多様化が進んでいますので、ご本人の意思に沿った相続が行われるためには、遺言書の作成は望ましいことです。
長男が家督を継ぐとは限りませんし、兄弟姉妹が平等だという意識が高まっています。

まず、遺言を書くためには「遺言能力があること」が必要です。
認知症になってからでは、原則、遺言を書くことができません。
遺言には3種類ありますが、お勧めは「公正証書遺言」です。
公証役場で遺言として残したい内容を口述して証書にしてもらうことで作成できます。

2名の保証人と作成手数料が必要となります。
ちなみに財産の額が5000万~1億円の場合で、手数料は4万3000円になります。
本人に遺言書の正本と謄本が交付され、原本は公証役場に保管されるので安心です。
昨年の4月から電子データ化が実施されていて、万一、大災害などで原本が失われても

データをプリントできるようになりました。
あなたの場合の法定相続割合は、奥様が2分の1でお子様が6分の1ずつとなりますね。
あなたのご家族では問題ないと思いますが、子供が母親の前で法定相続分の

財産を引き継ぐことを強く主張する場合もあります。
つまり子供3人が「私は6分の1が欲しい!」と訴えるのです。
財産は、法定相続割合どおりにきっちりと分けられるものではないですし、

母親以外には相続税が課税されることになります。
一次相続では、妻に多くを引き継がせる、という選択もありますから、その

ためにも、あなたの意思を遺言に残しておくことが大事です。

 

Q さきほど認知症になったら遺言を書くことができないと聞きましたが?


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A 法律で認知症の方は契約関係の行為ができないと定められています。
不動産を売買したり、贈与したり、遺言を書くこともできなくなります。
“まだら認知症”と言われるような、時間帯によって症状がひどかったり、

突然我を取り戻したように話が理解できたりする場合なら、 いくつか打つ手はあります。
判断能力が少しでもあって、名前、住所、自分がどこにいるかわかる、署名

できるというレベルでしたら、頭が冴えているときに公証役場に行く(ある

いは来てもらう)ことでオッケイでしょう。
お知り合いで該当の方がおられるようでしたら、弁護士、司法書士、税理士

などの専門家に相談することをお勧めします。

 

Q 3種類と言いましたが他にはどんな方法がありますか?


 

A 「自筆証書遺言」という方法があります。自分で全文を書きます。
代筆やパソコンでの作成は認められませんし、細かい規定があり、

不備や誤りがあると遺言として認められません。
紛失や破棄される可能性もあります。
相続が発生した時は家庭裁判所に提出し、検認手続きを受けなければ執行で

きません。
もうひとつは「秘密証書遺言」ですが、利用する人は少ない方法です。
財産を残す者には、残された人に対し、自分の財産をどのように配分するか

決める責任があります。
意思を明確にしておけば相続争いも起きないでしょう。ご家族や親類に争い

の火種を残さないために、遺言を残すべきだと思います。
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「カスタマイズ」という貸し方をご存知でしょうか?


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あるオーナーさんが、築40年のマンションを「ある方法」で募集したところ、すぐに借り手がつきました。
その「ある方法」とは、壁や造作などを、自分の好きなように「模様替え」することができる賃貸借契約です。
借主となった女性はお母さんと一緒に、畳の上にフローリングを敷き込み、壁を塗り替え、
キッチン等のパネルに好きな柄のシートを貼ったそうです。
契約条件はしっかりと取り決めされていて、躯体に影響するような工事は行わない、
電気・ガス・水道などは専門業者に依頼する、次の借主に影響するような工事は行わない、
事前に工事の内容を届け出ること等、のルールが明確にされていました。
これと似たような方式を国土交通省も検討しています。
「個人住宅を賃貸物件として流通させるための検討会」というのがあり、そこで打ち出された
「借主負担のDIY型」という貸し方です。
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この方式は、貸主は安い賃料で賃貸する代わりに「入居前と入居中の修繕義務」が免除されます。
借主は、修繕せず そのまま居住することも可能ですし、自分の負担で自由に修繕や模様替えをして、退去時の原状回復義務を免除してもらう、
という選択もできます(躯体部分は除きます)。まさに「カスタマイズ賃貸」です。
「築年数が古いが費用もかけたくない」という貸主と、「自分の好きなように模様替えして暮らしたい」という借主の思惑(おもわく)を
一致させることができます。
「老朽化の一歩手前」の貸室でも活用できる賃貸方式として、今後は増えていくのではないでしょうか。
しかしこの方法は、築30年40年の話ですから、多くのオーナー様は「関係がない」と思うでしょう。
そこで、もっと多く普及しているのは、「壁紙を自由にカスタマイズできる」という貸し方です。
借主は「自分好みの部屋を選びたい」と願いますが、貸主は「そんなに自由にされても困る」と考えます。
でも壁紙くらいなら、自由に選ばせても大きな問題ではありませんし、それでも借主の「自分好み」という要望を叶えることはできます。
壁紙は、居室の4面のうちの1面だけ「選べる」というのが一般的です。その方が、思い切った色や柄を選択することができます。
居室だけでなく、玄関ドアを開けたときに最初に目に飛び込む壁面に、好きな色や柄の壁紙を貼ることが出来る、というサービスも、
特に女性には人気があると思います。
もうひとつ、カスタマイズではありませんが、その方法から波及した「アクセントクロスを採用する」という貸し方があります。
アクセントクロスとは、「部屋の一面だけに貼られる色や柄のあるクロス」のことです。
お部屋のアクセントになる、ということで名付けられたのでしょう。
この方が「壁紙を選んでもらう」という煩雑な作業から解放されますし、退去後の原状回復工事も壁の一面だけ残しておく必要はありません。
一方で、借主の方も「選べるのは嬉しいが、実際に選ぶのは悩むし難しい」という現実がありますので、
オーナー側でクロスを選び「それをアクセントとして貼っておく」という簡易方式が多く採用されています。
「自分好み・・・ではないかもしれないけれど、他(ほか)とは違った部屋」ということで人気があります。
この「カスタマイズ=自分好み、自分だけ」というキーワードは、貸室の魅力を増すための方法として、今後も多く採用されていくことでしょう。
そして、もうひとつのお勧めの貸し方は「家具・家電付き」です。

「家具と家電ごと貸す」という貸し方


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案内されたお客様がお部屋を見たとき、そこがガランとした空間だったら、自分が暮らしているイメージを実感できません。
部屋をみた瞬間に、「あ、ここに住んでみたい」という良い印象を抱くのは難しいでしょう。
このギャップを埋めるために不動産販売業者は、一戸建てや分譲マンションにモデルハウスやモデルルームを作り、そこに生活感を演出しています。
そのアイデアをオーナー様の貸室にも活かしたいのです。
そうは言っても賃貸なので予算の制限もあります。大げさに考えず、たとえば、カーテンだけでも趣(おもむき)が変わりますし、
照明器具だけでもインパクトがあります。壁に掛けるポスターの一枚や、玄関マットとスリッパや、シューズボックスの上の“一輪の花”でも変化が生まれます。
もう少し本格的にやるなら、テーブルや椅子やラグマットを置くと生活感が演出できますので、お客様のイメージが、さらに膨らみます。
これでも、家賃の1ヶ月分以内で揃えることができます。女性がターゲットなら「赤」、男性なら「黒」と、ワンポイントとなる色を使うと、さらに印象深くなるでしょう。
しかし現実的な問題点として満室となったときは、これらの「道具」を保管しておくスペースに困りますので、「そのまま」貸してしまおう、というアイデアが登場したのです。
「この部屋に決めようかな」と迷っているお客様に、「ご希望でしたら、この部屋に設置されているモノを、お使いください」と提案します。
部屋と一緒に貸し出してしまうか、プレゼントすることも可能です。この提案が、部屋を決めるキッカケになるかもしれません。
ただしそのためには、部屋に飾る家具や小物は、住む人を想定して真剣に選ぶ必要があります。
お部屋を見せる(魅せる)ために、「そこまでやるのか」と思われるかもしれませんが、「常に20%は空室」という時代の中で「選ばれるため」に、
空室対策で手を抜くことはできません。
募集や管理会社からの提案に、耳を傾けてみてください。
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 元々は2015年10月に10%に改定される予定だったスケジュールが、
2017年4月に延期されました。前回の消費税率改定時と同様の混乱が
想定されます。
 住宅用建物の賃貸料は消費税の課税品目ではありませんが、店舗・
事務所等の事業用建物・駐車場利用料などは消費税が課税されます。
 また、不動産を購入される場合、土地代金は消費税の課税品目では
ありませんが、建売住宅や注文住宅の建物代金にかかる部分には
消費税が課税されます。消費税率アップはほぼほぼ間違いなく到来
しますので、新築住宅の購入や注文住宅の建築をご検討されている
方は、スケジュールの具体化を急がれる必要がありそうです。


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2015年1月から相続税の基礎控除額が減少しています。

昨年:5000万円+1000万円×相続人の数
今年:3000万円+600万円×相続人の数

(例)相続人が3人の場合で、去年まで8000万円だった
基礎控除が今年から4800万円に減少しました。
資産を沢山持っている人が対象ですが、相続税が

実際に掛かる人の数が去年までの2倍から2.5倍の人数
になると言われています。
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①換気

結露が原因でお部屋に様々な不具合が起こります。床や壁にカビが発生したり、
クロスが剥がれたりシミが出来たり。このような不具合の元となる結露は、換気を
十分に行う事により防げます。天気のよい日は窓を開けて風通しを良くするように
しましょう。

②家具の設置場所

家具等を設置する場合は、壁から少し離して設置してください。擦れによる家具
や壁の損傷を防げます。冷蔵庫等の電気製品は静電気により背面の壁が黒く汚れ
ますのでご注意ください。また、クローゼット・押入れに収納する物品は、壁側に

隙間を空けるようにしましょう。空気が流れて結露やカビの発生が防げます。

③バルコニーの排水(集合住宅の場合)

なにもしていなくても、マンションベランダは案外汚れが溜まります。排水口が
詰まってベランダの雨水が排水出来なくなると、最悪のケースでは下階に漏水する
可能性もあります。月に一度ぐらい様子を見るようにし、排水口周りにゴミ等があり
ましたら清掃を行ってください。
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株式会社 第一不動産  不動産免許番号:静岡県知事免許(9)第5704号

本社:〒420-0068 静岡県静岡市葵区田町5丁目10番地の1

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